숙향

2020-02-07 22:08
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김학렬(빠송), [대한민국 부동산 사용설명서].. 이 책을 숙독하면 부동산 전문가가 될 거라고 하는데.. 살고 있는 아파트 하나에 만족하는 숙향으로선 단순히 상식을 넓히자는 차원에서 읽었습니다. 자판을 두드리는 장소는 15년 전쯤 의도치 않게 취득한 오피스텔인데, 책을 읽고난 다음 이 오피스텔에 대한 생각이 달라졌다는 마음의 변화를 느끼게 됩니다. 즉 명백한 실물자산이란 점에서 (주식과는)다른 느낌인데요. 이런 맛에 부동산 투자에 몰두하나 봅니다.

1. 시장: 시장과 싸우지 마라
2. 수요: 하나만 꼽는다면 결국 수요다
3. 가격: 싸니까 사는 게 아니다
4. 상품: 이제부터는 상품 경쟁력이다
5. 입지: 부동산의 최고 핵심은 입지다
6. 정책: 정부가 집을 거져 주지는 않는다

책은 6장으로 나눠 설명하는데, 1장을 시작하는 글부터 맘에 들지 않는 주장을 합니다.
- 다주택자는 탈법을 일삼는 사람이며 도덕적으로 비난받아 마땅하다고 생각하는 사람이 많은 것 같다. 그래서 현 정부에서 적폐 취급을 하는 건지도 모른다. 하지만 다주택자들도 사회에 반드시 필요하다. 그들의 활동이 불법이 아니라면 공생하는 방법을 찾는 것이 정부의 역할일 것이다.

1/5쯤부터 슬슬 맘에 들기 시작합니다. 그렇다고 모두 맘에 든다는 것은 아니고요.
- 한국의 경제 상황이 1980년대의 일본처럼 극호황기를 맞지 않는 이상, 앞으로도 실거주 위주의 수요가 집중된 부동산 시장이 전체 시장을 주도할 것이다. 따라서 주택의 매매 가격은 크게 하락하지도 않겠지만, 크게 상승하지도 않을 것이다.

오피스텔 보유자로서 또한 꽤 오랫동안 임대로 사용했고 지금도 지분 85%를 소유한 법인으로부터 임대료를 받는 입장에서 공감되는 말씀
- 오피스텔의 최초 매수 목적은 월세 수익이어야 한다. 시세가 오르더라도 그것은 플러스 알파, 즉 보너스야지, 시세차익을 목표로 접근하면 오피스텔 투자의 한계가 틀림없이 존재하기 때문이다.

마지막 6장, 들어가는 글에서 앞서 부정적으로 느꼈던 감정을 날려준 주장.. 가끔 가치투자의 관점에서 부동산 투자를 해야한다는 주장을 하는데, 만사형통하는 투자의 기본이라고 해야겠죠^^
- 내 집 마련을 하는 것은 결국 주택 관련 고민을 하지 않으려는 것이다. 무주택자로서, 임차인으로서 겪어야 했던 주거 불안 문제에서 벗어나기 위해서 내 집 마련을 하는 것이다. 결국 내 집 마련을 하는 순간 대부분의 문제가 해결된다는 의미다.
- 부동산 정책 때문에 의사 결정하기가 너무 힘들다는 사람이 많다. 현재의 부동산 정책은 내 집 마련을 지금 하라는 것이다. 투자자들이 집을 사지 못하게 하고 있는 동안 내 집 마련을 하라는 것이다. 그런데 오히려 투자하는 사람들은 걱정이 없고 실수요 주택을 마련해야 하는 사람들이 걱정이 더 많다.
- 정부는 공짜로 집을 마련해 주지 않는다. 나의 보금자리는 나 스스로 마련해야 한다. 부동산 정책은 활용의 대상이지, 경쟁의 대상, 의지의 대상이 아니다.

숙향

2020-02-07 19:10
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숙향이 다니는 직장은 서울 시내 호텔 건물 내에 있습니다. 11층까지는 사무실이고 12층부터는 호텔 객실로 사용되는데, 언젠가 회사 매니저와 점심식사를 할 일이 있을 때 질문했더니, 호텔 객실은 적자고 사무실 임대료 수입이 크다고 하더군요. 이런 질문을 하게 된 것은 6년 전 이 회사 설립(1994년 11월) 이후 사무실이 있던 건물이 호텔로 바꾼다는 이유로 옮겼기 때문입니다. 외국관광객이 늘어나는 통에 시내 호텔이 부족했고 (듣기로는)서울시에서 지원금이 나온다고 했습니다.

그래서 옮기게 된 이 사무실은 숙향으로서는 의미가 깊은 건물입니다. 첫 직장이 부도나는 통에 군대 다녀온 다음 야간대학을 보내줄 직장을 찾다 받아준 직장이 바로 이 건물에 있었거든요. 더구나 주식투자를 할 계기를 만들어주었고 2명의 멘토를 만난 직장이기도 합니다. 결혼까지 20대를 온전히 보낸 곳이기도 합니다.

4월이면 이 직장에서 은퇴하게 될텐데.. 예전부터 그런 생각을 했었습니다. 첫 직장은 아니지만 실제로는 첫 직장이나 마찬가지인 직장이 있던 건물에서 시작했고 마지막 직장생활도 이 건물에서 끝내는구나.. 인연이 있죠^^ 30세에 퇴직했고 지금의 직장은 40세에 퇴직했고 50세에 재입사.. 그리고 이제 60세.. 은퇴를 하는.. 끝자리가 딱딱 맞아 떨어집니다.

중국 우환에서 발생한 신종 폐렴은 여전하지만 2월말이면 정리가 될 거라는 근거없는 믿음을 갖고 있는데.. 오늘 23번째 확진환자가 우리 건물에 숙박했다는 뉴스가 나왔습니다. 큰아이가 카톡으로 소식을 알려왔고 카톡을 읽고 있는 동안 건물 관리실에서 사무실로 찾아와 현재 상황을 알려주었습니다.

호텔 객실은 당분간 폐쇄하지만 사무실은 각자 알아서 하는 것으로 방침을 정했다고 하더군요. 우리 회사에서는 재택 근무가 곤란한지라 그냥 평상시대로 근무하기로 결정했습니다. 23호 환자에 대한 정보를 보았더니, 조금은 걱정이 되는 사람이더군요. 중국에서 단체 관광을 왔다는데, 이 호텔에서 꽤 오래 머물렀고 퇴실한 다음 근처 민박에서 3일 머물다 당국의 추적으로 찾아내서 검사한 결과 확진 판정.. 근처 롯데백화점은 14:00부터 휴무에 들어갔다는 뉴스가 나왔고.. 애고~ 숙향을 보내주기 싫은 이 건물에서 마지막 추억을 만들어주려나 봅니다^^

숙향으로서는 2004년 봄이 최악인데, 당시 충격을 받은 이후로는 왠만한 일에는 덤덤하기만 합니다. 때로는 마음과 달리 스트레스를 받은 육체만이 반응하기도 하지만.. 어쨌든 마음은 평온하다기 보다 감정이 없는 것은 아닐까 싶을 정도죠. 그래서 신종 폐렴이니 코로나니 하지만 별로 신경을 쓰지 않는 편입니다. 그렇다고 전혀 주의를 하지 않는다는 것은 물론 아니고.. 아내와 아이들의 성화에 마스크는 꼭 하고 다닐 정도는 되니까요.

오늘 일어난 사건과 이 회사 건물과의 인연.. 찾아보니까 1980년대는 11층에서 근무했고 지금은 10층이란 게 다르군요. 사무실 위치는 거의 비슷한데.. 층만 하나 다르다는^^

숙향

2020-02-06 11:00
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제럴드 다이아몬드, [문명의 붕괴].. 오래 잡고 있다 싶어서 따져보니 거의 한 달 다 되었네요.. 오피스텔에 두고서 틈나는대로 읽었니 이런 문제가 있습니다. 이쯤 되면 앞에 읽었던 내용은 이미 기억에서 사라졌을 텐데, 저자의 반복 설명 덕분에 아~ 그런 얘기가 있었지! 하면서 대략 책 윤곽은 느낄 수 있습니다.

14장까지 읽었으니 거의 다 왔는데^^ 앞서 보았던 다양한 문명 붕괴의 사례를 바탕으로 이제 어떤 교훈을 얻을 것인가, 무엇을 배워 활용할 것인가에 대한 설명을 듣게 됩니다. 저자는 집단 의사결정이라고 했지만 숙향의 생각으로는 개인적인 의사결정, 즉 투자에 있어 생각할 거리를 주는 얘기라 옮깁니다.

나는 집단 의사결정을 실패하게 만드는 변수에 관해 하나의 로드맵을 제시하고자 한다. 나는 이 변수를 약간은 그 경계가 애매한 4가지 카테고리로 분류할 것이다.
1. 무엇보다 한 집단은 실제 문제가 발생하기 전에 그 문제를 예측하는 데 실패했을 가능성이 있다.
- 예측의 실패
2. 실제 문제가 발생했는데도 한 집단이 이를 인지하는 데 실패했을 가능성이 있다.
- 과거와 미래에 대한 인식의 실패
3. 혹 감지했더라도 이를 해결하려는 시도에 실패했을 가능성이 있다.
- 합리적이지만 잘못된 나쁜 행위 - 이기주의
4. 문제 해결을 시도하기는 했지만 성공하지 못했을 가능성이 있다.
- 재앙적 가치관 - 오류 고집 등 특히 종교적 편향

해결책 마련에 실패한 한 사회의 붕괴 이유를 논하는 것은 우울한 일일 수 있지만 사실 이는 동전의 양면으로 성공적인 의사결정 과정을 다루는 것이라고 보아도 무방하다. 한 집단이 잘못된 결정을 내리는 이유를 알게 된다면 거기서 얻어진 지식을 토대로 좋은 결정을 내리는 데 도움이 되는 일종의 체크리스트를 만들 수 있기 때문이다.

숙향

2020-01-30 07:16
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앤드류 로, [금융시장으로 간 진화론].. 강대권 님이 원서를 구입해 읽고서 받은 감동을 많은 사람들과 공유하기 위해 번역했다고 합니다. 같은 이유로 멋진 책을 우리에게 소개했던 분이 금방 떠올랐는데, 바로 [현명한 투자자들의 인문학]을 번역한 박성진 님입니다. 두 분다 현역 자산운용사 대표인데요. 다른 공통점이 있는데.. 바로 [숙향의 투자 일기]의 추천사를 써주었다는^^

펀드매니저 1년차에 2008년 금융위기를 맞았다니, 강대권 님은 의외로 젊네요. 김재영 대표께 뵐 수 있는 기회를 만들어달라고 매달릴 필요를 느꼈습니다^^

옮긴이는 시장의 비합리성을 이용한, 즉 내재가치에 비해 싼 주식을 발굴해서 좋은 투자성과를 내는 게 어렵지 않았으나 언젠가부터 이런 투자법이 제대로 작동하지 않는다는 것을 느꼈다고 합니다. 궁리하던 중에 이 책을 발견했다고 하는데.. <옮긴이의 글>에서 (공감이 컸던)부분을 짧게 옮겨 봅니다.

- 지금의 금융시장 상황은 꽤나 낯설게 변화하고 있습니다. 가치와 가격 사이의 괴리는 여전히 시장에서 꽤 많이 관측됩니다. 하지만 이전과 달리 가격이 가치에 걸맞은 수준으로 되돌아가는 속도가 과거보다 현저하게 느려졌습니다. 특히 최근에는 그 속도가 너무 느려 가격과 가치간의 괴리가 영원히 좁혀지지 않을 것처럼 보이기도 합니다. 혹은 가격의 움직임이 가치와는 너무나 동떨어지게 움직여 가치를 판단하는 기준 자체가 과거와는 완전히 달라진 것은 아닐까 하는 생각마저 듭니다.

- 그리고 2017년 <파이낸셜타임스>가 선정한 올해의 비즈니스 도서 후보리스트에서 발견한 이 책, [Adaptive Markets].. 저자 앤드류 로는 MIT 경영대학원 교수이면서 퀀트투자운용사를 설립하기도 한 이론과 실전을 갖춘 분으로 진화론의 철학을 금융시장에 적용했다고 한 것이 흥미를 끌었습니다. 그래서..
- 진화론적인 시각에서 보면 변하지 않는 속성이라는 것은 처음부터 없습니다. 관찰되는 속성은 주어진 환경에서 살아남기 위한 적응의 결과일 뿐이고, 환경이 바뀌면 언제든 변화할 수 있습니다. 저자는 금융시장을 바라보는 관점에 진화론을 도입하면서 합리성의 여부가 아닌 그것을 묻는 질문 자체를 변화시켜 버립니다. 이 책의 가치는 바로 이 관점의 변화, 해답이 아닌 질문의 수정에 있다고 생각합니다.

적응이란 말이 나왔으니 말인데, 옮긴이의 말씀만으로는 개별 주식에 집중하는 전통적인 가치투자는 끝났고 앞으로의 투자는 Top-down 방식으로 바꾸겠다는 뜻은 아닐까 싶었지만 저자의 <들어가는 글>까지 읽은 상태에서 느낌은 그런 정도는 아닌 것으로 보입니다. 숙향은 시장/정부 정책에 맞설 게 아니라 대응하는 것이라고 주장하고 있는데, <대응 = 적응> 정도로 사용했고 저자의 주장 역시 많이 다르지 않지 싶습니다. 이제 1/16을 읽었고 남은 15/16의 내용이 무척 궁금합니다.

숙향

2020-01-29 08:27
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신종 코로나 바이러스의 영향으로 주식시장이 제대로 얼어 붙었습니다. 시장이야 결국 회복하겠지만 사람들의 활동을 제약할 뿐만 아니라 생명의 위협을 받는 이번 사태로부터 빨리 벗어났으면 하는 바람을 갖게 됩니다. 하지만 앞으로도 예상하지 못한 돌연변이 같은 위험은 계속되겠지요. 이래저래 우울합니다.

(숙향의 포트폴리오와는 거리가 멀었지만)잘 나가던 시장이 제대로 한 방 맞았습니다. Kospi지수와 Kosdaq지수 모두 3% 하락하면서 작년 말보다 아래로 내려갔습니다. (시장에 많이 뒤쳐져)소폭 플러스 수익률을 보였던 숙향의 포트폴리오 역시 마이너스로 떨어졌지만 시장보다 하락폭이 적었던 덕분에 시장보다 1% 모자랐던 수익률이 0.3% 앞서는 기현상을 보여주었습니다.

전형적인 가치주투자자는 시장이 상승할 때 적은 수익률을 내고 시장이 하락할 때 적게 빠지면서 결국 시장보다 앞선 수익률을 얻게 되는데, 단기간이지만 그런 흐름은 늘 보여줍니다. 다만 중국 우한에서 일어난 이번 사태가 없었더라도 단기적인 흐름이 그랬을지는 알 수 없겠지만 어쨌든 장기적으로는 그럴 것입니다.

Kospi지수: 2197.67 -> 2176.72.. - 20.95 / - 1.0%
Kosdaq지수: 669.83 -> 664.70... - 5.13 / - 0.8%
숙향의 총투자자산 평가수익률은 - 0.6%로 Kospi지수에 비해 + 0.3% 덜 빠진 것으로 나옵니다. 현금비중은 2.0%
대미 달러환율은 1,176원으로 오늘 하루에만 8원 올랐습니다. - 안정적이라고 해야할지, 제법 덤덤한 움직임을 보입니다.
올해 들어 누적 기준으로 국내기관은 4.3조 매도했고 외국인은 0.9조 매수했습니다.

지난 주보다 현금 비중이 늘었는데, <케이엠>을 전량 매도했기 때문입니다. 9,000원대 초반에 매도한 다음 날부터 엄청나게 오르는 통에(현재 15,100원) 이번 매도에서도 멘붕이란 것을 경험했습니다. 이럴 때마다 버나드 바루크의 말씀, <나는 항상 빨리 팔았다. 그래서 나는 부자가 되었다>를 되뇌지만 별로 위로가 되지 않습니다^^

적극적으로 매수했고 작년 말에 비해 살짝 비싼 가격에 거래되고 있는 <이씨에스>는 3월 결산법인으로 배당을 받지 않으려는 계좌에서 일부 매도했습니다. 작년 말 인천투자모임에 (초청받아)참석했을 때, 회원들이 발표했던 주식 중에서 맘에 들었던 <영풍정밀>, <코텍>을 매수했고 예전에 비해 보유비중을 많이 줄였던 <신영증권>, <텔코웨어> 등의 비중을 늘렸습니다.

< 삼성전자> 55,800원 -> 58,800원.. + 5.4%
< SK하이닉스> 94,100원 -> 96,300원.. + 2.3%
- 현재 시장의 주도주인 2개 주식은 여전합니다.