울산 소비의 중심 삼산동 상권


삼산동 상권은 울산 남구의 핵심도로인 ‘삼산로’ (공업탑로터리-울산역)에 위치한 ‘롯데백화점’과 ‘현대백화점’을 중심으로 형성되어 있다.

제주인구의 70%에 해당하는 40만명이 거주하는 제주시는 현재 전통의 패션상권인 칠성로와 아파트단지/유흥업소가 밀집한 신제주 연동 상권이 양분하는 모습을 보이고 있다.

삼산지구와 함께 도시계획에 의해 만들어진 삼산로 일대 상권은 98년 현대백화점이 주리원백화점을 인수해 들어온 이후 2002년 ‘터미널사거리’ 코너에 롯데백화점, 롯데시네마, 롯데호텔이 연계된 복합쇼핑문화센터가 들어서면서 빠르게 성장하여 전통의 구도심 패션상권인 중구 성남동 상권을 밀어내고 울산의 대표상권으로 자리매김하고 있다.

또한 울산 고속/시외버스터미널과 농수산물도매시장이 인접해 있고 ‘달동현대아파트’를 비롯한 대단위 배후주거세대가 둘러싸고 있어 기본적인 여건이 훌륭하며 삼산로(40m도로)를 끼고 고층빌딩과 주상복합이 밀집, 서울 강남의 테헤란로를 연상케 한다.

특히 두 개의 백화점과 함께 삼산동상권을 짊어지고 있는 삼산로 이면의 먹자골목과 유흥상권은 저녁 이후 공업도시인 울산의 전지역에서 삼산동을 찾아오게 만드는 매우 중요한 테마라 할 수 있다.

삼산동상권의 특징은 업종분포에서 더욱 분명하게 나타나는데, 음식점과 숙박/유흥업소, 금융기관, 병원 등이 높은 비율을 차지하는 반면 의류/패션관련 업종의 경우 백화점 내에 대다수의 브랜드가 입점해 있어 지상 로드상권에는 거의 자리잡지 못하고 있는 것이다.

따라서 주머니사정이 취약한 10대 청소년들은 객단가가 낮고 1층상권이 발달한 중구 성남동을 여전히 선호하고 삼산동상권은 상대적으로 소득수준이 받쳐주는 성인층, 특히 인근산업단지에 종사하는 직장인/근로자들과 주부들을 겨냥한 업종이 강세를 보인다.

상권입지는 현대백화점 이면 상권과 롯데백화점 뒤편으로 구분할 수 있는데, 삼산로 대로변의 경우 서울에 버금가는 땅값으로 인해 높은 분양가가 형성되어 임차수준을 맞출 수 있는 업종이 극히 제한되어 있고 점포수가 많지 않아 대부분의 유망업종이 이면에 자리잡게 되었다.

현대백화점 이면 골목은 ‘현대영플라자’ 라인까지의 판매상권과 주차장을 중심으로 형성된 먹자상권으로 다시 나누어진다. 판매상권은 패스트푸드, 편의점, 이동통신, 보세의류, 화장품, 제과점, 테이크아웃 등 의류를 제외한 전업종이 혼재된 곳이다. 삼산동상권 자체가 로드샾의 패션기능이 거의 없다고 볼 수 있지만 현대백화점 이면라인에는 악세사리, 잡화, 보세의류, 귀금속, 화장품 등 일부 매장이 자리잡고 있다. 상층부에는 미용실, 음식점, 병원, 사무실 등이 몰려 있고 공실은 찾아보기 힘들다.

먹자상권의 경우 50평 이상의 대형매장 컨셉이 가장 큰 특징으로 볼 수 있다. 회식수요가 많은 오피스 상권의 주메뉴인 고기집과 횟집 외에 감자탕, 낙지, 해물탕, 중식 등 가족단위 손님까지 흡수할 수 있는 다양한 업종이 여유있는 주차시설과 매장크기를 앞세워 높은 매출을 올리고 있다. 웬만한 매장의 임대료가 월 700~1천만원을 훌쩍 넘기지만 전국적으로 상위권에 해당하는 매출규모의 매장이 그만큼 많은 것으로 알려지고 있다.

현대백화점을 중심으로 반경내에 아직 건물이 올라서지 않은 나대지상태의 땅이 어느 정도 남아 있는 상태이다. 광주 상무지구와 흡사하게 이 빈 땅에는 조만간 근생이나 메디컬, 주상복합 건물이 올라서게 될 것이다. 이러한 상가의 지속적인 공급은 수도권의 수많은 사례가 증명하듯 경쟁적으로 치솟는 분양가와 그로 인한 높은 임차시세, 그리고 점포의 과다공급과 공실-슬럼화로 이어질 가능성이 있다.

실제로 지금도 삼산동상권의 힘과 눈으로 보여지는 모습만 보고 창업을 감행했던 많은 점주들이 높은 임대료와 동종업종간 경쟁으로 고민에 빠져 있다. 예비창업자의 입장에서 상권에 대한 맹신과 프랜차이즈 본사에 대한 무한한 신뢰는 금물이며 스스로 철저한 사전조사와 준비과정을 밟아야 한다. 특히 삼산동상권처럼 권리금은 낮지만 임대료가 높게 형성된 상권의 경우 염두에 두고 있는 점포의 임차수준이 예상되는 매출의 어느 정도 비중을 차지할 것인지를 분석하고 상권내 본인이 희망하는 업종과 동일한 업종의 점포의 수, 매출수준을 반드시 인지해야 할 것이다.

롯데백화점 이면 상권에는 현대백화점 일대와는 달리 유흥업소와 주점이 밀집해 있다. 고속/시외버스터미널이 롯데멀티프라자와 붙어 있어 숙박시설도 이곳에 몰려 있다. ‘홀리데이나이트’가 위치한 메인입지와 뒤편라인으로 고기집, 횟집, 주점, 노래방, 단란주점, 퓨전음식점 등이 빼곡히 자리잡고 있다. 점포시세는 현대백화점 이면보다 낮게 형성되어 있지만 문제는 지나치게 많은 점포수에 있다. 특화된 업종이나 메뉴가 있어야 한다는 것이다.

이처럼 삼산동상권은 외식/유흥, 판매/쇼핑, 문화/서비스, 주거/교통의 모든 기능을 갖춘 지방상권 중에서도 손꼽히는 신흥상권이라 할 수 있다. 중산층의 비율이 높은 도시인만큼 잠재가치 또한 풍부하다. 세 개의 백화점과 이마트, 롯데마트, 홈플러스(울산점, 무거점, 남구점), 세이브존, 킴스클럽, 뉴코아아울렛(성남점) 등 다수의 대형매장이 울산 전역에 거미줄처럼 펼쳐져 있다. 농협하나로마트, 롯데마트 2호점 등도 시장진입을 검토중이다.

울산역-삼산로-문수로-울산대를 연결하는 경전철과 울산시를 7대 권역으로 나눠서 개발하겠다는 ‘2010년 울산 중장기발전계획’ 등 주변 개발호재도 풍부하며 특히 삼산동을 중심으로 주상복합, 업무용빌딩, 상가빌딩이 쉴새없이 공급되고 있어 상권의 외형과 규모가 하루가 다르게 성장하고 있음을 증명하고 있다.

-상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 레이다경제연구소-