아래 많은 분들이 실물자산의 가치평가 방법과 금융자산의 가치 평가 방법이 다르다고 말씀하십니다.

 

저는 이 글에서 둘은 사실상 동일한 것이라고 말하고 싶습니다.

 

먼저 금융자산은 어떤 형태로든 실물자산의 일정 부분이던지 (주식, 집문서, 현금) 혹은 실물자산으로 부터 파생된 금융자산의 일부 (주가지수 관련 상품 같이)입니다.

 

금융자산은 자체로서는 아무 의미가 없습니다.  현금도 결국 정부가 지급을 보증한 증서일 뿐입니다.  땅문서도 문서 자체는 아무 의미가 없습니다.  그것은 단지 땅의 소유권에 대한 증서일 뿐입니다.  실물자산은 그 자체로 형태를 가집니다.  금, 땅, 옥수수, 소위 사람들이 말하는 그래도 XXX를 사면 (실물자산을 사면) 나중에 어떻게 되도 그 실체는 남지 않느냐, 하지만, 금융자산을 사면 휴지조각이다 그래서 흔히 부동산은 그래도 땅은 남는다라는 말을 합니다.

 

이제 아래 쪽에서 한참 토론이 되었던 실물자산에 대해서 제 의견을 말해 보겠습니다.

여기서 실제로 cashflow를 generate하는 자산은 이야기 하지 않기로 하겠습니다.  그것을 이미 미래 cashflow의 현가가 그 자산의 적정가격이라는 데 이론이 없는 것으로 저는 생각하고 있습니다.

단지 꾸준히 미래 cashflow를 생산하지 못 하는 자산에 대해서 생각해 보기로 하죠.

 

 

그런 자산이 무엇입니까?  많습니다. 

사탕. 제가 사탕 사서 입에 넣으면 아무런 cashflow도 발생시키지 못 하고, 제게 달콤한 기쁨만을 남기고 사라집니다.  저는 그 달콤한 기쁨이 사탕의 시장가격보다 크다면 돈을 지불하고 그 사탕을 살 것입니다.

 

만약 이 사탕이 미래에 가격이 크게 올라간다고 생각하면 어떻게 하겠습니까?  저는 선물에 투자하겠습니다.  현재는 가격이 낮지만, 어떤 이유에서든 미래에 가격이 폭등할 것으로 생각하면, 현재 저평가된, 즉 미래의 폭등할 가격을 반영하지 못 하는 선물에 빚을 얻어 투자하고, 선물 만기일이 될 때까지 이자비용을 내면서 기다리다가, 선물 만기일이 될 때 크게 오른 현물가와 예전에 샀던 선물가격의 차이만큼 큰 이익을 얻을 것입니다.

 

위의 사탕이 다른 물건이 될 수 있습니까? 

있습니다.  석유가 그렇고, 사실상 시카고 선물 거래소에서 거래되는 모든 상품은 위와 같은 거래가 가능합니다.  그것이 튤립이든, 포도이던, 금이던지, 구리이던지 상관없습니다.  땅, 부동산이 그런 물건이 될 수 있는 것도 당연합니다.  미래의 부동산 가격이 오를 것이라고 생각하고, 특정 지역에 대해서 선물 거래 상품을 열었다면, 당연히 위와 같은 거래가 가능합니다.

 

이제 땅, 석유, 딸기, 바나나, 이 모든 것들을 구별하지 말고 생각합시다.

선물 거래소에서 거래되는 한 그것은 단지 현재와 과거의 가격 차이에 대해서 betting하는 상품일 뿐입니다.

 

여기서 또 아마, 왜 땅 같은 유한한 자산과 농산물 같이 무한한 상품이 같냐고 반박하는 분 계실 것입니다.

 

그렇지 않습니다.  모든 상품은 short-term으로 보았을 때 유한합니다.  아무리 반도체 가격이 폭등해도 당장 반도체 공장 지을 수 없습니다.  1년은 기다려야 합니다. 아무리 바나나 가격이 올라도 당장 몇 개월은 바나나가 더 공급될 때까지 기다려야 합니다.  땅은 물리적으로 늘어날 수 없습니다.  땅에 대한 공급이 부족하면, 그 공급이 늘어날, 즉 강남 대체지가 주위에 생기던지 용적률이 높아져서 강남이 더 많은 사람을 수용할 수 있던지, 혹은 버터가 비싸면 마가린을 사 먹듯이, 대체재를 찾아 다른 지역으로 가야 합니다.  (한국 기업들 중국으로 많이 가죠...)  이런 모든 일이 일어나기에는 시간이 필요합니다.

 

즉 땅은 특수한 상품이 아닙니다.  완전히 새로 생산될 수 없지만, 그와 유사한 효과를 내게 하는 방법은 수없이 많습니다.  단지 그 수많은 방법이 당장 강남에 들어가는 비용과 비교해 싸냐 비싸냐 경제성이 있냐 없냐의 차이일 뿐입니다.

 

(시골에 고층빌딩 짓지 않습니다.  땅을 효율적으로 이용하는 방법이 아니니까요.  맨하탄에 100층 넘는 빌딩 많습니다.  그것이 땅을 효율적으로 이용하는 방법이니까요.  맨하탄 땅값이 너무 오르자, 기업들이 강건너 뉴저지로 옮겨 갑니다.  맨하탄에 있음으로 해서 얻는 이익이 뉴저지에 있음으로 해서 잃는 손해보다 크지 않다고 생각하기 때문입니다. 

 

자 다시 사탕으로 돌아가겠습니다.

사탕의 가격은 그것을 소비하는 사람이 얻는 현재의 기쁨(가치)과 시장에서의 공급가격이 균형을 이루는 점입니다. (수요공급곡선)  여기서 다시 만약 지금 사탕을 사서 미래에 이자비용보다 비싸게 팔 수 있다고 생각하면, 사탕에 대해 매점매석에 누군가가 들어갈 것이고, 미래에 실제로 가격이 올라갔을 때 돈을 벌 수 있을 것입니다.  이 때 중요한 것은 미래에 실제 가격이 올라간 이유입니다.

 

여기서 두 가지 경우가 있습니다.

 

하나는 수요공급 곡선이 달라졌습니다.  갑자기 크라운이 사탕 사업에서 철수하기로 하고, 공장 문을 닫고, 다른 과자 회사의 사탕공장은 이미 가동율이 100%라 추가 생산이 불가능합니다.  즉 공급곡선이 왼쪽으로 옮겨가고, 가격은 올라갑니다. (초중고에서 배운 수요공급을 생각하십시오.)

 

만약에 미래의 사탕의 방향성에 위와 같은 사실이 일어날 것을 알고 betting 한 사람은 투자입니다.  왜냐하면, 실제로 미래에 그 실물의 intrinsic value가 올라갔기 때문입니다.

 

두번째는 위와 같은 생각없이 막연히 미래의 사탕 가격이 올라갈 것이라고 생각한 경우입니다.  그리고 희안하게 많은 사람들이 그렇게 생각합니다.  당연히 사람들이 사탕 현물을 지금 사려고 하고, 또 거래가 활발해 지면서 폭탄 돌리기 식으로 가격이 올라갑니다.

 

그러다 보통 일어나는 것이 과연 현재 내가 사탕에 지불하려는 돈과 미래의 가치를 고려한 사탕의 현재 가격이 괴리가 없는지 누군가 회의하고, 그것이 시장에서 힘을 얻으면 사탕 가격은 폭락합니다.  그리고 그 폭락 후 가격은 보통 처음 시작한 현재의 사탕으로부터 얻는 가치에 대해서 돈을 지불하려고 하는 수요곡선, 그리고 그런 가격에 대해서 기업들이 사탕을 제공하고자 하는 공급곡선이 만나는 가격이 됩니다.  즉 미래의 가치가 아닌 현재의 가치로 회귀하게 됩니다.

 

 

부동산의 경우 위의 예를 빌면, 미래의 부동산으로 부터 얻을 기쁨이 과대평가 되었다고 생각합니다.  강남. 좋습니다.  교통, 교육, 뭐 다 있습니다.  하지만, 지금 대부분의 투자자는 미래에 자기가 얼마네 팔 수 있다고 생각을 하고, 나 아닌 다른 누군가에게 팔 수 있다는 것이 자신의 투자 판단 요건이지, 결코, 현재 가치의 수요 공급만을 보았을 때, (현재 부동산에서 얻는 utility만을 보았을 때), 그런 가격을 지불하지는 않을 것입니다. (그렇다면, 기대수익률 0%가 되어야 이론적으로 맞습니다.)

 

아래 시골의사님이 쓰신 것처럼, 시골의사님은 전세로 2억 정도로 집을 얻으셨습니다.  그 집의 현재 utility는 2억원입니다. 이 가격은 현재의 수요공급곡선이 만나는 곳에서 나온 것입니다.  현재 그 집의 매매가가 8억원이라고 합니다.  이 거래를 하는 사람의 머리 속에 자신이 8억원을 주고, 그 집의 주거 용도로서의 가치를 노리는 것이겠습니까? 아니면 나중에 더 비싼 가격에 팔려고 하는 것이겠습니까?  만약 주거용도로서 가치를 노린다면, 전세를 얻지 왜 4배나 많은 돈을 내고, 집을 사겠습니까?

 

위의 예에서처럼 갑자기 사탕의 공급이 딸리게 됩니까?  갑자기 demad 곡선에 큰 영향을 줄 변화가 일어납니까?  (사람이 사탕을 더 좋아하게 됩니까?) 

 

아래 글에 어떤 분이 튤립과 땅이 틀리다고 했습니다.

 

저는 둘은 동일하다고 생각합니다.  단지 상품의 수요, 공급 곡선에서 elasticity (기울기), 그리고 균형점에 도달하는 속도 (상품에 따라 반음속도가 틀릴 수 밖에 없음으로)가 틀릴 뿐입니다.  결국에는 모든 현물은 그 현물이 인간에게 주는 현재 가치 utility (demand curve)와 생산자가 그런 utility를 만족시키는 데 드는 비용 (supply curve)가 만나는 지점으로 회귀합니다.

 

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.