일석삼조(은행이자의 3-6배, 안전성, 투자성) 를 원하시나요 | 부자마인드 2004/12/27 02:46 
 
http://blog.naver.com/hslee2020/60008758447
 
3가지 모두를 원하신다면 답은 리츠입니다

다음 글은 예전 머니투데이에 게제된 이건희(필명) 님의 글중에서 일부를 발췌하였고, 뒷부분은 제가 보유하고 있는 리얼티1에 대하여 나름대로 분석한 것입니다. 이건희 님은 코크렙2에 대해서 수치를 제시하며 자세히 분석하였는데 저는 그정도의 능력이 없어서 제가 알고 있는 한도내에서 분석(?)하여 보았습니다
이건희 님의 양해를 받지 않고 임의로 발췌하였습니다만 양해하시리라 믿습니다.

 

발췌 글 요약
- “리츠” 에 대한 설명과 리츠종목중 하나인 코크렙2에 대해서 분석한 글인데 이미 알고 계신 분도 있으리라 생각되지만 간략하게 요약하였습니다 리츠에 대해서 이미 알고 계신 분들은 건너 띄고 보세요

『 우리나라에서 최고의 금싸라기 땅인 명동 중심부의 평당1억2천만원 하는 땅을 백만원어치 투자하는 방법에 관하여 말씀드리겠습니다.

◆ 자본주의 시장이 발달함에 따라 다양한 공동투자 방식이 등장해왔습니다. 규모가 크고 값이 많이 나가는 대형 부동산에 여러 사람들이 공동투자하는 방식에 해당하는 부동산 뮤추얼펀드인 리츠(Real Estate Investment Trusts)도 이에 해당합니다. 리츠에 투자하면 부동산 임대수입과 청산시 발생하는 매각차익을 배당금 형태로 지급받아서 부동산을 직접 구입하는 것과 똑같은 부동산투자효과를 얻을 수 있습니다. 그러면서도 부동산을 구입하고 관리할 때 따르는 번거로움을 리츠회사에서 대신해주기 때문에 투자하는 것 이외에는 신경을 쓸 필요도 없습니다. 세제혜택도 주어집니다. 또한 소액자금도 투자할 수 있고, 주식시장을 통해서 쉽게 사고 팔수 있어서 환금성이 높다는 일반주식의 장점도 아울러 지니고 있습니다.

◆ 미국은 리츠시장이 오래전부터 활성화되면서 크게 성장해왔으며, 10년 동안 미국의 리츠는 연평균 배당수익이 7%, 시세차익이 7~8%로서 총괄 연평균 투자수익이 14.6%에 달하였습니다 연간 발생하는 임대소득과 더불어, 장기적으로 본다면 부동산가격의 상승이 덧붙여질 수 있어 장기투자하기에 무난한 편이라 하겠습니다.

◆ 물론 각 리츠의 부동산 물건에 따라 투자결과가 달라지고 경기가 나빠지면 부동산 임대소득의 하락과 부동산가격의 하락이 나타날 수 있으므로 이에 대한 위험부담은 투자자가 감수해야할 몫입니다. 우리나라는 부동산리츠가 시작된지 얼마 안 되어서 규모가 미미합니다만 미국에서는 부동산시장에서 리츠가 차지하는 비중이 8% 정도에 달하므로 앞으로 우리나라에서도 리츠가 성장할 여지는 매우 크다고 여겨집니다.

◆ 현재 우리나라 주식시장에 상장되어 있는 리츠는 7개가 있습니다. 회계연도가 6개월 단위이며 배당금이 6개월마다 지급됩니다. 상장되어 있는 리츠 중에서 가장 높은 가격에 거래되는 것이 코크렙1호로서 현재가격이 6110원입니다. 지난 3기까지 3번의 총 배당금이 788원으로서 연평균 525원으로서 액면가 기준으로는 연평균 수익률이 10.5% 이며 현재가격 기준으로는 연평균 8.6%에 해당하여 시중금리의 2배에 달할 정도로 충분히 높습니다. 이미 주가가 발행가인 5000원에 비해서 22.2% 올라있는데 청산가치가 어느 정도까지 높아질 수 있을지를 주가수준과 잘 비교 가늠해야 할 것입니다. 청산시점까지는 부동산 임대수입을 시중금리보다 충분히 높으면서도 안정된 배당금으로 6개월마다 탈 수 있는 투자대상으로서 적합니다.

◆ 코크렙2호를 3년 보유시 30% 이상의 수익률 예상

코크렙2호의 투자전략은 단기시세차익을 노리는 투자가 아니라 저평가된 채권을 사서 이자를 타면서 만기시까지 보유하는 것과 마찬가지로 합니다. 배당금을 받으면서 명동타워의 매각이 이루어져 청산할 때까지 보유하여 부동산 투자효과를 극대화하는 것입니다. 4625원에 매수시 3년 뒤 청산을 가정할 때 그때까지 얻어지는 총수익금이 1388원이 되면 30% 수익률이 됩니다. 그에 대한 정량적인 근거는 다음과 같습니다.

< 부동산가치에 대한 검토 >
◆ 장부가격으로는 토지와 건물을 합친 부동산 전체가격이 824.8억원인데 공시지가를 반영한 부동산가격은 1229.4억원이므로 장부가에 비해서 높은 가격에 팔릴 수 있는 가능성이 큽니다. 만약에 장부가로 팔린다면 투자자가 청산시에 돌려받는 부동산매각대금은 액면가인 5000원이 되는 셈입니다. 현재 재무제표상 코크렙2호 부동산의 장부가격이 824.85억원인데 반해 자본금은 560억원이므로 부동산 매각시 지렛대 효과가 824.8 / 560 = 1.473배 입니다.

- 즉 장부가보다 5% 만큼 더 높은 가격인 866억원에 팔린다면

주주에게 돌아오는 실질효과는 5% x 1.473 = 7.4% 수익률로서, 370원의 배당 효과이며

- 장부가보다 10% 만큼 더 높은 가격인 907억원에 팔린다면

주주에게 돌아오는 실질효과는 10% x 1.473 = 14.73% 수익률로서, 740원 배당 효과입니다.

- 장부가보다 15% 만큼 더 높은 가격인 949억원에 팔린다면

주주에게 돌아오는 실질효과는 15% x 1.473 = 22.1% 수익률로서, 1105원 배당 효과입니다.

참고로, 코크렙에서 보유하고 있던 또하나의 부동산인 논현동의 하나로빌딩이 장부가격이 267.87억원이었는데 올해 상반기에 314억원에 팔려서 장부가보다 17% 높은 가격으로 매각되었습니다. 2002년부터 2003년 초반 사이에 설립된 리츠상품들은 설립 이후로 대체적으로 부동산가격이 상승하여서 배당수익 이외에 청산 시점에서 매각차익이 기대되는 바입니다.

◆ 앞으로 9기까지만 존속하고 3년 뒤 시점에서 청산한다고 가정한다면 그때까지 얻어지는 총수익금은 아래 3가지 수익을 더하면 됩니다.

- 액면가 5000원과 매수한 시가의 차이에 의한 시세차익: 5000-4625 = 375원

- 청산시에 발생할 매각차익: 450원 이상 (800원 이상 가능할 수 있음)

- 배당금수익: 연평균 250원 x 보유연수 3년(가정) = 750원

4625원에 매수하여 3년 뒤 청산할 때까지 얻어지는 총수익금이 1388원이 넘으면 수익률이 30%가 넘게 되며 위 계산에서처럼 그 이상도 달성가능해 보입니다. 다만 일반 부동산투자에서처럼 불확실성은 언제라도 나타날 수 있는데, 변동성이 있더라도 상대적인 가치가 큰 부동산을 가지고 있는 리츠에서는 시세차익을 겨냥하면서 투자하는 일반 주식에서만큼 가격하락의 위험성이 아주 크지는 않습니다. 』

이상과 같이 이건희 님은 연평균10%(세전)의 수익, 3년총수익 30%(세전)이상으로 계산하셨습니다 이는 자산을 매입가 대비 5%이상 비싸게 매각하였을 경우를 가정하여 산정한 것입니다

저는 이글이 올라오기 전에 코크렙2를 평균4650원에 총4800주를 매수하여 약2개월 정도 보유하고 있다가 4950원에 전량 매도하였습니다 6.4%정도의 수익이 발생하였고 연수익률로 계산하면 38%로서 상당한 이익(은행정기예금금리로 계산하면 10년치 이자에 해당하지요) 이었다고 생각합니다 물론 단기간에 발생한 이익이므로 큰 의미는 없지만 말입니다
그렇게 좋은(연환산38%) 종목을 왜 매도하였냐고요 코크렙2의 예상수익률이 나빠서가 아니고 코크렙2 보다 더 좋다고 판단되는 리얼티1으로 종목을 바꾸려고 매도한 것입니다

리얼티1에 대하여...

제가 이 글을 쓰는 이유는 리얼티1의 주가가 크게 오르라고(주가에 영향을 줄 이유도 없겠지만 말입니다!!!!) 하는 행동이 아닙니다
이 종목을 저는 이미 매수하여 상당히 많이 보유하고 있지만 만기(청산일)까지 보유예정이니 만큼 주가가 오른다고 저한테 크게 득이 될 것도 없습니다
물론 주가가 오른다면 기분은 좋을테고( 배당금 355원을 제외하고도 매수한 가격에 비해 9% 이상 상승하였고, 배당금을 포함하면 9개월만에 16%의 순이익이니 연21%가 넘습니다 그러니 눈으로 보고 느끼는 즐거움도 상당합니다), 만약 돈이 급히 필요하여 일부를 처분한다면 분명히 득은 되겠지만 만기전에 처분할 일은 거의 없다고 생각합니다

하지만 저는 이종목의 가격이 크게 오르지 않으면 좋겠습니다 왜냐면 보유하고 있는 리얼티1의 배당금을 받으면 계속 매수해야하는데 가격이 상승하면 만기시 그만큼 수익률이 낮아지니까요 그래서 저는 이종목이 더 이상 가격이 상승하지 않고 그대로 유지되었으면 합니다
그러니 자기가 보유하고 있는 종목의 주가가 오르라고 하는 것 아니냐고 이상한 눈으로 보시지 말고, 쓸데없이 남이 쓴 글에 악담하시지 말고, 그냥 자기 재산을 조금이라도 좋은 방법으로 증식하고자 하시는 분들만 이런 방법, 이런 종목이 있다는 것을 참고하십시오

다음은 제가 허접하게 분석한 리얼티1에 대한 해석(?) 입니다

리얼티1 예상배당률표
구분 제1기 제2기 제3기 제4기 제5기 제6기 제7기 제8기 제9기 제10기
결산월 03.10 04.04 04.10 05.04 05.10 06.04 06.10 07.04 07.10 08.04
예상배당률 6.75% 8.50% 8.50% 8.50% 8.50% 9.21% 9.12% 10.00% 9.88% 37.76%
실적배당률 7.53% 8.50% - - - - - - - -

리얼티1의 특징

*수익성- 5년동안 연평균 예상배당률 11.67%로 높은 수익이 기대된다
*수익성- 주가상승시 추가적인 자본이익을 누릴 수 있다(만기전 처분시에 해당함)
*투자성- 감정가 대비하여 현저히 낮은 가격으로 자산을 매입하였다(성장가능성이 높은지역에입지하여(분당,수서,대전) 해산시까지 보유시 부동산 가격상승으로 인한 추가적 이익이 기대됨)
*안정성- 운용실적이 저조할 경우에는 자산관리수수료가 감액되므로 안정적인 배당이 가능함(연환산 배당률이 8.5% 이하일 경우 자산관리수수료를 전혀 없음)
*환금성- 증권거래소에 상장되어있으므로 언제라도 현금화가 가능하나, 거래량이 많지않아 일부 환금성이 제한될수 있음

 

**04.12.08 1천만원투자하여 만기 08.06.30까지 보유시 예상되는 수익**

매수가격 5450원*매수수량 1830주+수수료 5천원=총투자금 약1천만원

1.만기시까지 세후 총배당금 = 1주당 세후 총배당금 1939원*1830주=3,548,370원
(배당기준일은 4월, 10월 말일이나 실제 배당금지급일은 6월, 12월 말일경 임)
4기 배당금=5000(액면가)*4.25%(지급이율)*83.5%(소득세차감)=177원
5기 배당금=5000(액면가)*4.25%(지급이율)*83.5%(소득세차감)=177원
6기 배당금=5000(액면가)*4.60%(지급이율)*83.5%(소득세차감)=192원
7기 배당금=5000(액면가)*4.56%(지급이율)*83.5%(소득세차감)=190원
8기 배당금=5000(액면가)*5.00%(지급이율)*83.5%(소득세차감)=208원
9기 배당금=5000(액면가)*4.94%(지급이율)*83.5%(소득세차감)=206원
10기 배당금=5000(액면가)*18.9%(지급이율)*83.5%(소득세차감)=789원
2. 위와 같은 계산으로 1천만원 투자시 평균1년에 101만원의 세후 투자수익이 있으며,
세후 연평균 수익율은 10.1%(배당금에 대한 복리이자 약60만원은 계산하지 않음)

 

***리츠 투자의 성패를 좌우하는 두가지중 하나는 빌딩공실률을 얼마나 줄여서 예정 공실률보다 작게 유지할수 있느냐, 또 하나는 리츠해산시 예정된(매입) 가격이상으로 자산을 매각할수 있느냐입니다

1. 실제로 위 배당금에 의한 수익이 가능한지에 대하여

가. 임대수수료를 정확히 예정대로 받을수 있느냐
이건희 님의 글에서와 같이 리츠의 주수익은 빌딩임대수수료입니다.
리얼티1의 투자자산은 수서 로즈데일빌딩(자산의 55%), 대전 세이백화점(자산의 35%), 분당 터보테크빌딩(자산의 10%)입니다

이중 세이백화점은 책임임차방식이므로 만기시까지 공실률(0%예정)의 변동이 없고, 나머지 수서 로즈데일빌딩과 분당 터보테크빌딩의 예상공실률은 5%로 계획되어 있습니다. 즉 5% 이하로만 공실률을 유지하면 계획한 배당금을 지급할수 있다는 의미입니다

04.12.08 현재 로즈데일빌딩은 공실률이 0%라고 합니다(임차인의 변동으로 0.5% 정도의 공실률은 생길수 있으나 공실률이 0%라고 보시는 것이 타당합니다) 다만 터보테크빌딩의 공실률이 20%가량이라고 하지만 전체 자산에서 차지하는 비율이 10%에 불과하여, 전체적으로 보면 예정한 공실률(자산65%의 5%에 해당하는, 즉 총자산의3.25%를 공실률로 예상)을 휠씬 상회(즉, 총자산대비 1.5%정도의 공실률을 유지하고 있고 1.75%가 초과 임대되고 있다는 의미임)하는 임대률입니다. 따라서 예정된 배당금 지급에는 전혀 지장이 없다고 보면 됩니다

또 수익률을 보전하는 안전장치가 있습니다 자산관리회사의 자산관리수수료 인데요 리얼티1의 수수료지급은 예정된 배당금(세전 연8.5%이상)을 지급하지 못할 경우 자산관리수수료에서 부족한 부분을 채워주고 남은 금액을 수수료로로 가져가는 방식으로 약정되 있습니다 따라서 예정된 공실률보다 더많이 공실이 발생하여 계획된 임대수익이 발생하지않아도 투자자(주주)로서는 자산관리수수료 이상의 차이가 발생하지 않는 이상 손해가 없습니다

나. 해산시(10기 결산시) 배당금에 관한 설명
10기 배당금은 10기영업이익배당(연10.1%예정) + 청산시점의이익준비금배당(각기별로 배당하면서 남겨 놓은 준비금으로서 상법에 따라 매기별 이익배당액의 10%를 이익준비금으로 적립한 후 청산시 일괄배당함, 관련법의 변동으로 임의규정으로 바뀌었기 때문에 주주총회에서 전액배당으로 바뀔수 있으며 그럴 경우 기유보된 배당금은 만기전에 배당함) + 부동산처분이익배당 으로 되어 있습니다
영업이익배당은 예정공실률이 지켜진다면 크게 변동이 없을 것이고, 청산시점의 이익준비금 배당 또한 변동이 없을 것으로 예상됩니다
마지막으로 부동산 처분이익 배당이있는데 이는 청산시 매각 예상가액(최초 취득가액)에서 처분시 장부가액을 감한 것으로, 장부가액이라는 것은 매기별로 결산시 감가상각금을 유보한후 장부상으로 계산된 금액을 말하는 것으로, 각 자산을 매입가격으로 처분시에는 그 동안 모아두었던 감가상각금을 배당금으로 분배하는 것입니다
자산중 세이백화점은 풋옵션이 있어서 최초 매입가(456억원)에서 약간 더한 금액((467억원)으로 원래 매도자에게 다시 처분하는 것이 거의 확정된 상태이고,
나머지 로즈데일빌딩과 터보테크빌딩은 매입시의 가격이상으로 처분할수 있음이 거의 확실합니다. 이부분에 대해서는 잠시후에 설명하겠습니다
따라서 10기에도 예정된 배당금의 분배가 확실하다고 판단됩니다

2. 리츠해산시 예정된 가격 이상으로 자산을 매각할수 있는가

리얼티1의 보유자산을 해산시 처분할때는 시장매각이 원칙이나, 자산의 35%정도를 차지하는 세이백화점은 시장매각이 원칙이지만 매각선택권(풋옵션)이 있어서 최초 매입가(456억원)에서 약간 더한 금액((467억원)으로 원래 매도자에게 다시 처분하는 것이 거의 확정된 상태라고 보는 것이 타당하고,
자산의 55%를 차지하는 로즈데일빌딩의 매입가격은 평당450만원로서 부근에 위치한 업무용오피스텔 평당가격650만원에 비해 상당히 저렴한 가격에 매입하였으므로 매입가격이상으로 매도하는 것은 전혀 지장이 없으며 오히려 상당한 매각차액이 예상되며(잠시후 투자성면에서 다시 설명하겠읍니다),
자산의 10% 정도를 차지하는 분당의 터보테크빌딩도 주위의 여건을 감안할 때 충분히 매입가격 이상으로 매도할수 있으며, 또한 자산비중이 10%로 크게 중요하지는 않습니다
따라서 로즈데일빌딩을 어떻게, 얼마의 가격으로 처분하느냐가 제일 큰 관점입니다

 

**리츠에 투자하는 것은 제목에서와 같이 수익성과 안전성 그리고 투자성 모두를 보고 투자하는 것입니다 수익성에 대해서는 위에서 설명했고, 안전성부분은 물론 은행정기예금처럼 자산을 완전히 보전하는 것은 아니지만 일정한 수익이 나는 실물자산인 부동산에 투자하므로 정기예금에 버금가는 안전성이 있다고 생각합니다 거기에 적은 비용으로 환금할수 있는 환금성도 있습니다 이부분에 대하여 설명하겠습니다**

1. 안전성에 대하여

안전성이란 투자자산이 얼마나 지속적으로 변동없이 안전하게 유지될수 있는지를 말하며, 은행정기예금이 원금을 보존하는 100% 안전한 방법인 것은 사실입니다 그러나 이는 원금을 기준으로만 판단하였을때고 물가상승을 감안하였을때는 오히려 실질자산은 감소한다고 볼수 있습니다 공식적인 물가상승이 아닌 체감물가로 계산하면 자산의 감소는 더욱 커집니다 따라서 우리는 이러한 눈에 보이지 않는 자산의 감소를 막아야하고 이런한 점을 감안하여 안전성을 이야기해야 한다고 생각합니다
부동산은 경기의 부침과 시류에 따라 많은 변동이 있고 위험이 존재하고 있습니다
경기상황에 따라 부동산의 가격이 하락하거나, 부동산으로부터 발생하는 수익이 물가상승분을 따라가지 못할수도 있는등 은행정기예금에 비해서 안전성이 떨어진다고 볼수 없습니다
그러나 가격하락을 대비할수 있고, 예정된 수익을 담보할수 있다면 이는 정기예금보다 안전성이 더크다고 말할수 있을 것입니다
리얼티1에서 자산의 55%를 차지하는(세이백화점은 풋옵션을 행사할수 있고 책임임대방식 이고, 매년 일정액의 임대료를 상향하도록 계약되 있어 안전성은 거의 확정적이라고 판단되므로 안전성을 판단하는 투자자산에서는 제외하는 것이 타당하다고 생각되며 이 경우 로즈데일빌딩이 투자자산 안전성부분에서 차지하는 비중은 약85%정도로 상승함) 로즈데일빌딩은 시세보다 저렴한 가격에 매입하여 전세비중이 높은 임차인을 대부분 월세로 전환하였고, 현재 공실률이 거의 0%에 가까워 투입자본대비 이익율이 연13-14%정도로서 향후 일부 공실이 발생한다고 하더라도 상당히 높은 이익률이며, 임차면적의 60-70%를 차지하는 주요임차인과 장기계약을 맺고 있어서 자산매도시까지 공실률이 급격히 증가하지는 않을 것으로 판단됩니다 그러므로 자산이 급격히 부실해질 가능성은 거의 없습니다
터보테크빌딩은 예정 공실률 5%보다 약15%포인트정도 더 발생된 상태인데 자산에서 차지하는 비중이 작고 현재 나머지 공실에 대하여 임대상담이 진행중이어서 앞으로 공실률이 계속 감소하여 약5-10% 수준을 유지할 거라 판단됩니다
따라서 리얼티1의 자산대부분은 상당히 안정적이라고 판단됩니다

2. 환금성에 대하여
환금성은 필요시 바로바로 환금할수 있느냐 하는 것으로,
리얼티1의 경우 거래소에 상장되어 적은 비용으로 환금할수 있는 점이 다른 부동산에 비해 적은비용으로 바로바로 환금할수 있다는 장점이 있습니다.
하지만 대부분의 투자자가 장기투자를 하여 거래량이 많지 않아 많은 물량을 한꺼번에 처분하거나 매수할수 없습니다 그래서 많은 물량을 보유하고 투자자는 환금에 일부 제약을 받을수도 있습니다 거래량이 많지 않아 구입이나 처분이 용의치 않다는 것이 제가 생각하는 리츠의 유일한 단점이라고 생각합니다
하지만 적은 금액(1천만원 이하)이라면 환금에 어려움이 없을 거라고 생각됩니다

실례로 금년 3-4월 경에 투자자 한분이 상당히 많은 물량(수만주)을 처분하려고 당시 거래되는 금액이하로 매도하여 손해를 감수하고 처분하였습니다 저는 그때 저렴한 가격(평균4950원)으로 매수하여 많은 이익을 얻어서 좋았지만 처분하시는 그분 입장에서는 마음이 아팠을거라고 생각되어 약간 죄송한 마음이었습니다

3. 투자성에 대하여 - 여기가 제일 중요합니다

리얼티1 리츠에 투자하여 얻는 세후 연10%의 투자수익은 상당한 것입니다 지금 시중은행에서 예금특판을 하고 있는데 연4%대(세후3.34%) 입니다 상호저축은행에서 판매하는 정기예금은 연5-6%(세후4.2-5%)입니다 시중은행과 비교한다면 약 3배, 상호저축은행과 비교한다면 약 2배의 이자를 받는 것입니다 하지만 리얼티1의 세후 연10%이익은 자산을 최초매입가격으로 만기에 매도하였을때의 계산입니다
매각시 보유자산의 가격이 상승하였을 경우에는 계산이 틀려집니다 리얼티1은 금년(2004년) 상반기에 보유자산에 대하여 재평가를 하였습니다 그 차액이 약297억원입니다-대부분의 차액은 로즈데일빌딩에서 발생하였습니다
물론 만기까지 약3년반이라는 긴 시간이 남아 있으므로(매각은 만기 약1년전부터 작업하는 것이 보통이라고 합니다) 그동안 더 상승할 가능성이 크며, 특히 총자산의 55%를 차지하는 로즈데일빌딩은 수서에 위치하고 있고 고속철 호남선 출발지역(예정) 부근에 위치하고 있어서 자산가치의 상승이 예상됩니다
매각차액을 얻으려면 평가금액 이상으로 매각이 가능하여만 하는데 이는 충분히 가능하다고 판단됩니다. 자산매각시에는 자산가치가 중요한데 투입자본대비 얻을수 잇는 이득금이 높아야 자산가치가 높다고 할수 있습니다 이는 자산 매각시 아주 중요한 요인으로, 경제신문 등에서 보면 외국계자본은 부동산을 매입할시 연5-6퍼센트의 이익을 예정하고 1천억원대 정도의 부동산을 매입한다고합니다
현재 로즈데일빌딩의 수익률은 -745억원(매입가)을 투자하여- 연13-14%정도라고 합니다. 그리고 임차인등의 구성으로 볼때 매각시까지 큰 변동은 없을것으로 봅니다 만약 다른 자본이 매입가 대비 300억원 정도 증가한 1050억원에 매입하여 현재와 같은 정도의 임대수익을 얻는다면 연9%의 수익을 얻을수 있습니다. 만약 연6%의 이익을 목표로 하는 상대방에게 빌딩을 매도한다면 다시 매각차액이 더올라간다는 계산이 나오지요. 따라서 로즈데일빌딩이 만기해산시까지 이정도의 이익률을 유지한다면 297억원의 매각차액은 큰 어려움이 없을것으로 생각됩니다

만기 해산시 매각차액이 297억원 발생하였을 경우를 가정하여 만기시 추가 배당금을 계산해 보겠습니다(매각차액을 전액 배당할 경우 법인세를 면제받는데, 부동산매각에 관련된 양도소득세금은 현재까지 정확하지 않으므로 매각차액을 모두 분배하였다는 가정으로 단순계산합니다)

먼저 차액전액이 배당되는 것은 아닙니다 자산매각성과수수료가 있습니다 제경비를 제외하고 총매입가 대비 차액에 대하여 1/3을 자산관리회사에 지급하고 나머지 2/3를 주주에게 분배합니다 297억원중 2/3인 200억원을 1320만주(자본금660억원)으로 나누면 1주당 약1500원 정도가 됩니다(물론 양도소득세가 있고, 배당소득세가 있으므로 이보다 약간 줄겠지만)

위의 예에서와 같이 1천만원을 투자하였다면 1500*1830=2,745,000원 의 수익이 있습니다 총27.4%, 연평균 7.8% 가량되지요
안정적으로 세후연10%의 수익을 얻고 거기에 더하여 연7.8%의 수익을 더 얻는다면 이보다 더 좋은 투자가 있을까요
다시계산해보면 1천만원을 3년6개월동안 투자하여 배당금354만원과 매각이득배당274만원을 합산하여 총 630만원 이상의 수익이 발생합니다,
즉, 총이익률 63%, 연평균이익률18%의 수익인것입니다
6개월마다 지급되는 배당금에 대한 이자소득은 제외하고 계산하였습니다. 배당금을 상호저축은행 정기예금에 투자한다면 총수익이 23만원입니다 이를 합산하면 총653만원의 수익입니다
즉, 총이익률 65.3%, 연평균이익률18.65%의 수익입니다

아주 즐거운 가정으로 연6%의 이익을 추구하는 곳에 자산을 매각한다면 매각차액이 600억원 이고, 이경우 총이익율은 거의 90%에 가깝습니다 정말 즐거운 상상입니다 이런 것을 대박이라고 표현하지요
하지만 이렇게 좋은 경우를 가정하지 않더라도 42개월 동안 65%의 이익이라면 충분하지 않겠습니까
3년6개월만에 65%의 이익을 얻으려고 아파트에 투자하였다면(물론 아파트는 자신이 거주하지 않고 다른 사람에게 전세를 줌으로써 투자금이 줄어드는 레버리지효과가 있음니다만) 최초가격에서 100% 가격이 상승해야합니다 그래야 취득세, 양도세, 거래비용 등을 공제하고 그정도의 수익이 생기는데, 현재의 상황에서 아파트를 매입하여 3년6개월 후에 그 가격이 100% 상승하는 아파트가 얼마나 될까요 (레버리지효과를 감안하여 65%상승하는 경우 포함) 거의 없을거라 생각됩니다 또 매각시에 반드시 매각차액이 발생한다고 예상할수 없으므로 이익률을 가정한다는 것 자체가 우습다고봅니다

이상과 같이 1천만원을 투자하여 확정적으로, 안정적으로 연18%의 수익을 얻는 방법에 대해서 나름대로 아는 지식한도내에서(주먹구구식으로) 써보았습니다 혹시 잘못된 부분이나, 잘못된 계산이 있으면 지적해주시고 이보다 더 나은 투자방법이 있다면 저한테도 알려주십시요

제가 나이(40이 되지 않았습니다)는 많지 않아도 주식투자경력이 15년이고 여러가지 일들을 겪으면서 나름대로 투자원칙을 만들었는데 “위험은 조금, 수익은 은행이자의 2배정도”입니다(이걸 ‘미들리스크 미들리턴’ 이라고 한다네요)
이러한 제 투자원칙에 딱 맞는 것이 전환사채와 리츠라고 생각합니다
전환사채에 대해서는 다른 분이 정말 좋은 글을 써 주셔서 더 이상 설명할 필요가 없을 것 같고,리츠에 대해서도 이건희 님께서 코크렙2의 예를 들어서 잘 설명해 주셨는데 제 나름대로의 판단은 리얼티1이 더 좋아 보여서 허접하나마 글을 써보았습니다
잘쓰지 못한 글을 끝까지 읽어주셔서 감사하며, 어디에 투자할지 고민하시는 분들에게 작으나마 도움이 되었으면 좋겠습니다