안녕하세요.

 

가끔 버스타고 다니다가 저의 삶을 재무적 관점에서

바라보는 일이 많아졌습니다.

(대학때는 그러지 않았는데, 요즘은 참..)

 

먼저 저의 경우를 보면,

현금흐름을 먼저 분석해야 합니다.

 

작년부터 투자수익이 발생하고 있으나,

현재 주 수입원에 비하면 미미한 수준입니다.

 

첫째, Income의 질적 분석이 필요합니다.

 

저의 Income은 주로 조그만 기업에 다녀서 얻는 월급입니다.

이 월급의 질을 분석해 보면 두가지 정도로 생각해 볼 수 있을것 같습니다.

 

먼저 이 수입을 얻기 위해서 제가 보내는 시간들을 보아야 합니다.

이 수입을 얻기 위해서 보내는 시간들이 매우 의미있으며,

충족감이 있으며, 보람이 있고, 즐거우며, 본질적으로 행복한가?

 

이 질문에 저는 부정적인 답을 가지고 있습니다.

 

그리고 이 수입이 매년 얼마나 증가하나를 보아야 합니다.

 

저의 수입이 증가한 수치를 보면 4년동안 대략 연 13% 정도 증가했습니다.

(음.. 생각보다 괜찮은 수치군요..)

 

하지만 첫번째 질문 행복한가? 에 대해서,

저는 행복하지 않기 때문에, 수입의 질을 바꿀 필요가 있습니다.

 

두번째, 자산구조의 분석이 필요합니다.

 

보통 사람은 자신이 가지고 있는 전체 자산의 대부분이

고정자산(주거용 주택)입니다.

 

비율은 얼마인지 모르나,

제가 만나는 사람들은 대부분 80% 혹은 90% 이상이었습니다.

(심지어는 95% 이상도 여럿 있었습니다. 저도 70%정도 되는군요.)

 

즉 가지고 있는 유동자산(현금등가물)이 전체 자산중 5% 이하를 가지고

있는 사람도 꽤 많았습니다.

 

이 말은 Income이 끊겼을 경우 상당한 유동성 위기(?)에 봉착한다는 것을

알 수 있습니다.

 

그러면 여기서 자신의 ROE를 조금 계산해보기로 합시다.

 

보통 가장 많이 거주하는 아파트를 가지고 좀 더 생각해 보기로 합시다.

 

30평 3억짜리를 가지고 있을 경우,

그리고 이것이 전체자산의 90%를 차지할 경우,

그리고 10%의 유동자산(현금)은 개인이 가장 많이 형태인 은행예금인

경우를 생각해보겠습니다.

 

3억짜리 아파트는 과연 ROE가 얼마일까요..

 

거주용 아파트의 경우 기본적으로는 현물이기 때문에,

물가인상율의 적용을 받습니다.

물가인상율을 4%로 적용하겠습니다.

 

그러면 이 아파트에 남아있는 수익은 무엇일까요..

보통 이 아파트를 월세를 주었을 경우, 수익률은 6~7%를 넘기가 대단히 힘듭니다.

 

따라서 이 아파트를 물가인상율 4%와 임대수익7% 사이인 6%를 이 아파트의 ROE로 보겠습니다.

 

즉 이 아파트는 연 6% 씩 가치가 올라간다.

 

그러면 아파트를 가지고 있음으로 해서 지출되는 것을 알아보겠습니다.

 

아파트는 고정자산이기 때문에 감가상각과 유지비용이 듭니다.

감가상각을 제외해보면, 보통 피부로 느낄만한 것은 관리비를 생각해볼수 있겠습니다. 그리고 세금이 지출이 됩니다.

 

자신이 가진 자산중 대부분을 차지하는 것이 고정자산이고,

또한 자신의 수입 대부분을 고정자산에 투자한다고 해 봅시다.

(실제로 대부분의 사람이 이것을 합니다. 해가 갈수록 살고있는 아파트 평수가 늘어납니다.)

 

고정자산의 크기가 늘어나면 늘어날수록,

지출항목이 커집니다.

즉 고정비가 커집니다.

(대표적인 고정비로는 평수가 늘어남에 따라 부가적인 것이 늘어납니다.

즉 공간이 넓어지면, 그 공간을 또 어떤 고정자산(가구나, 가전제품)으로 채워야 하기 때문입니다.)

 

나머지 10% 정도의 현금이 은행에 있다고 생각해보면,

은행이자는 4%이기때문에,

아파트 90%와 현금 10%를 생각해보면 자신의 ROE는 대충 6% 근처입니다.

 

이 아파트는 또한 고정비(관리비 + 세금 + 기타)가 들어가기 때문에

실제 ROE는 6%보다 훨씬 낮을것으로 생각이 드는군요.

 

그리고 보통 사람들이 가지고 있는 고정자산으로,

자동차가 있습니다.

 

예를들어 2000만원 짜리 차가 가지는 ROE는 얼마일까요?

대부분 마이너스 입니다.

(이것으로 영업을 하지는 않기 때문입니다. 대부분 출퇴근용이지요.)

 

자동차는 감가상각이 확실하고 보험,세금,기름값,기타유지비등으로

상당하고도 상당한 액수가 고정비로 지출됩니다.

 

저는 서울에서 30평에 3억정도의 아파트에 살고 있는 사람을 한 명 알고 있습니다.

저는 그 사람이 대단히 부럽습니다.

실제 그 사람이 가지고 있는 아파트가 부러운 것이 아니라,

그 사람이 가지고 있는 고정자산의 크기가 부러운 것입니다.

 

저는 항상 집들이 등에 가면 이런 생각을 하곤 합니다.

 

만약 제가 3억짜리 아파트에 살고있다면,

그리고 그것이 90%이상을 차지하고 있다면,

자산구조조정을 할 것입니다.

 

왜냐하면 저의 Income의 질이 매우 좋지 않기 때문입니다.

(보통 회사들은 Income의 질이 좋지 않으면, 첫번째 코스로 자산구조조정을 합니다.)

 

저는 당장 25평 되는 1억5천짜리 빌라로 바꿀것입니다.

(시외각으로 가면 아파트도 이 금액에 구할수 있지만, 아파트는 관리비가 많이 나갑니다.)

 

그리고 2000만원 짜리 차는 처분하겠습니다.

 

그리고 확보된 1억5천의 유동자금으로 투자를 하겠습니다.

그리고 매월 몇십만원의 유동자금이 더 생깁니다.

(자동차지출 및 아파트등의 고정비 절감으로..)

 

1억5천의 유동자금으로 20%의 수익률을 확보하면,

년 3천만원의 Income이 발생합니다.

 

그리고 매월 40~50만원(고정비 절약금액)의 추가금액을 투자금등으로 쓸 수 있습니다.

 

이 모든것을 합치면, 거의 저의 연봉수준에 근접합니다.

 

이 사람은 당장 내년부터 Income의 획기적인 개선을 이룩할 수 있습니다.

 

그래서 저는 이 사람이 부러운 것입니다.

(저는 고정자산이 없습니다. 구조조정할 것도 없고.. 참.. 지금껏 뭐했는지..)

 

그치만 이 사람은 절대 구조조정을 할수가 없습니다.

왜냐하면 이 사람의 ROE는 매우 낮기 때문입니다.

 

자신이 가지고 있는 유동자산의 활용도는 기껏해야 은행예금이며,

그것의 ROE는 4%도 안됩니다.

 

따라서 자신의 ROE를 키우는 것은,

저와 같은 현재의 Income의 질에 매우 불만족하는 사람에게는

선택의 여지가 없는 필수적인 것입니다.

 

고정자산 비율을 줄이는 것은 이런 측면에서 중요합니다.

그리고 유동자산을 전부 투자를 하는 것은,

안정성 측면에서 약간의 위험요소를 안고 있습니다.

 

Income은 변합니다.

예를 들어 Income이 극단적으로 0가 되었을경우,

긴급운전자금이 필요합니다.

(적어도 6개월 혹은 1년정도의 운전자금이 필요합니다.)

 

우리는 생명체이기때문에 도시에서 의식주를 해결하기 위해서는

운전자본이 소요됩니다.

 

따라서 Income이 0이 될 경우를 대비해서,

약간의 긴급운전자금이 필요하고,

장기적으로는 Income의 질을 개선시킬 필요가 있습니다.

 

Income의 질을 개선시키기 위해서는

자산구조를 분석하여 구조조정을 할 필요도 일부 있음을 살펴보았습니다.

 

마지막으로 언급하고 싶은 것은 이런 것입니다.

 

Income의 질을 개선시키려고 할때,

유동자산의 중요성과 ROE의 중요성에 대해서 알아보았습니다.

 

그러면 유동자산을 어떻게 확보를 할까?

 

먼저 언급한 것은 고정자산의 구조조정을 통해서 유동자산을 확보하였지만,

본질적으로는 어떻게 확보를 할까요..

 

그것은 고정비용 및 운전자금의 통제를 통해서 가능합니다.

 

보통 Income에서 유동자산을 만드는 것은 accumulating을 통해서 입니다.

보통 축적의 과정을 통해서 자본을 만듭니다.

 

축적된 자본이 가게 되는 길은 두가지 입니다.

고정자산 혹은 투자자산

 

보통의 사람에게 후자는 없습니다.

 

축적의 과정을 통해서 투자자산으로 과정은,

90% 이상의 개인에게는 없는 삶의 형태입니다.

 

그리고 이 과정에서 가장 중요한 것은 ROE입니다.

 

보통은 축적된 자본이 대부분 고정자산화됩니다.

 

더 심한 경우는 accumulating의 과정이 생략이 됩니다.

 

모든 income이 고정비용과 운전자본으로 소요됩니다.

그리고 축적은 없습니다.

 

그리고 늘어나는 고정비용과 운전자본비용을 해결하기 위해서

모든 노력을 income을 늘리는 곳에 집중합니다.

 

income의 질을 바꾸지 않고,

단순히 양을 늘리기 위해서 최선을 다합니다.

 

그리고 이 때 income의 질은 대단히 낮고,

삶은 매우 불만족스러우며,

불만족스러운 삶을 보상하기 위해 고정비용과 운전자본비용을 늘립니다.

 

이것은 악순환입니다.

 

이것이 보통의 개인의 삶입니다.

 

악순환의 고리를 끊기 위해서는 두가지 방법이 있습니다.

 

첫째는 income의 질을 개선하는 것이니다.

둘째는 고정비용과 운전자본비용의 구조를 바꾸는 것입니다.

 

첫째를 이룩하기 위한 방법을 앞서 제가 말씀드렸고,

둘째를 이룩하기 위해서는 삶의 다른 방식이 필요합니다.

 

이 둘다 본질적으로,

삶의 형태에 대한 자각이 필요하며,

자신의 삶의 패턴이 변할때만 의미있는 변화가 다가 옵니다.