어느시점까지는 주식을 이익실현하고 부동산을 샀지만..
부동산을 팔고 주식을 사는 시대가 올지도..

판교 평당 아파트 가격이 1000만원이라고 한다.
우리나라 근로자 평균소득을 3000만원이라고 하고 연평균 저축률을 33%로 잡고, 32평이라면 연 1000만원씩 32년을 모아야 한다. 이건 흔히 하는 계산이다.

계산하기 쉽게 32층짜리 32평 아파트를 생각해보자. 한 가구당 가져가는 땅의 크기는 어느정도일까. 한평씩이다. 어찌 생각하면 32평을 32가구가 32등분으로 지분을 나눈것이라고도 볼 수 있는데.. 이 아파트가 사라진다면 땅 한평에 한가구밖에 차지할 공간이 없는 것이다.

그럼 아파트32층/32평수를 층수로 나눈 것을 지분으로 따져보자 1가구에 1평씩이 32평이면 지분률 100%가 완성된다.
아이투자에서많이 회자되는 주식 SK과 엮어서 생각해보기로 한다. 오늘 기준으로 PBR은 대충 1.2정도 된다고 친다고 가정해보자.
32평 아파트 3억 2천만원 상당의 지분가치에는 땅 한평의 가격에 건축비, 프리미엄등이 포함되어 있는 가격일 것이다. (아파트에는 심지어 미래가치까지 포함되어 있다.)
주식을 땅으로 말하자면 온전한 땅 32평에 20%정도의 프리미엄만 붙은 상태라 할 수 있을 것이다.
(계산이 맞는지 모르겠으나 지하철에서 머리굴린걸 대강 끄적거려 놓은것이다)

위의 무식하고도 간단한 계산을 통해 아파트는 같은 크기의 땅에 대한 지분을 32분의 1로 액면분할한 주식과 같다고도 볼 수 있다.
단독주택 32평에 산다면 대지에 대한 가치를 그대로 인정할 수 있다.

(경매를 보면 대지가 넓은 주택이 보다 더 가치를 인정받는것을 알 수 있다)

하지만 주기적으로 재건축해야 하는 아파트는 인구가 줄어드는 이상 포화상태에 이르게 되고 결국 감각상각에 의해 건축물에 대한 자산가치는 0으로 수렴해야 하고 본질가치는 땅 1평의 가격에 수렴할 것이다.

참고로 다른 기억을 하나만 더 꺼내보겠다.

적어도 80년대 학번부터 90년초반 학번까지는 대학숫자가 수요보다 적었다.

입시때가 되면 전국의 학과 경쟁률이 생방송으로 보도되었고, 마감시간 직전에 부모들의 눈치작전은 007작전을 방불케했다. 그땐 대학교가 라디오, 지하철 광고에 나오는 것은 아무도 상상하지 못했다. 그냥 대학교는 인가만 받으면 대박이 나는 비즈니스였다. 정책 당국자들은 대학교를 정원을 마구 늘려주고 신규 대학도 마구 인허가 해주었다..

언제부턴가 라디오에서 대학광고가 나오기 시작했다. 그리고 서울에서 먼대학부터 정원은 미달되고.. 학교가 통폐합되기 시작했다.

잘 생각해보라.. 아파트를 광고하는 시대가 되었다.. 왜 아파트를 광고할까..

결론.. 아파트 지금 사는사람은 바보다.

흠.. 개인들이 아파트가 비싸다고 이미 느끼고 있고.. 가격상승마저 저지당할경우... 선호자산은 부동산에서 주식으로 이동할 수 있는 가능성은 충분히 존재한다고 생각한다.. 이런것이 실제로 일어난다면 주식을 잘 모르는 개인들이 충분히 이해할 수 있는 사업을 하는 회사, 즉 우량주는 불꽃처럼 치솟을것이다.

PS 1)땅의 생산성은 원래 농작물을 얼마나 내어줄 수있는지에 대한 환산도구이기도 했다. 한마지기는 대략 한가마정도의 쌀을 지을 수 있는 땅의 크기를 말한다.

땅 한평에 콩을 심으면 잘 되면 반되 정도밖에 나오지 않는다. 벼를 심으면 한줌이나 될까 모르겠다. 고구마를 심으면 한상자정도는 나올지 모른다....

펄벅의 대지를 읽던때가 떠오른다.. 땅에 대한 집착은 부에 대한 집착과도 같고 본능적인것인것도 같다... 땅의 생산성은 원래 농작물을 얼마나 내어줄 수있는지에 대한 환산도구이기도 했다.
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PS 2) 이글에 대한 힌트는 서수임선배님과의 대화에서 모티브를 얻었습니다.