정확한 정보를 알려주신 '청풍명월'님께 깊이 감사를 드립니다. 다시 둘러본 후 F&F에 대한 제가 판단하는 기업가치는 또 달라졌습니다.

 

1.F&F는 부동산 개발 회사로 변했다!

이 회사는 월평동에 "패션월드"를 한섬과 같이 소유하고 있음.

 

위치: 대전광역시 서구 월평동 1491 외 6필지
지역지구: 준주거지역, 최저고도지구, 지구단위계획구역
용도: 판매 및 영업시설, 근린생활시설
대지면적: 11,099.90㎡(3,357.72평)
건축면적: 7,513.36㎡(2,272.79평)
연면적: 34,613.02㎡(10.470.44평)
건폐율: 67.69%(법정 70%)
용적률: 166.11%(법정 700%)
규모: 지하 2층, 지상 3층
시행기획: (주)브라이트 유니온
사업주: (주)한섬＋(주)F&F

http://www.bobmagazine.com/articles/ar_read.asp?ar_file_name=2004090601691.anc&mon=200409&id=1691

 

이 패션몰의 경제적 가치는 얼마일까? 바로 근처 300 m 부근에 전철역이 내년에 완공될 예정이며, 현재 싯가가 대지만 평당 700만 이상 나갈 것임. 그런데 행정복합도시가 거의 이전확정이므로 (한나라 당에서 대통령 선거를 포기하지 않는다면 더 이상 딴지 걸기는 어려울 것임. ) 연기 공주가 바로 유성 근처 20분 거리 임을 감안하면 이곳의 경제적 가치는 이전 후 거의 서울 위성도시 수준으로 올라가리라 추정됨. 일단 내년 가격을 800만으로 보면 대지 가격의 F&F 지분만 130 억. (F&F  시가 총액의 40%) 지하 1층, 2층은 모두 주차장이고 지상 1, 2, 3층이 모두 1500평, 임대료는 12평 가게가 월 100만 -150만 정도라고 합니다. 손님도 밤인데도 제법 있는 편. 평당 월 8만  이라면 월 1억 2천, 연 14억의 임대료를 받을 수 있다. 이중 F&F 몫이 7억.

 

건물의 건축비는 지상 1500평이 평당 250만원이면 37.5억, 지하 1000평 주차장은 평당 100만, 10억. 건물의 가치는 47 억정도. 그러면 대략의 전체 가치가 300억. F&F 지분은 150억. 여기에 무형의 재산 가치 및 위치 선점도 더해져야 할 듯.  F&F의 지분이 200억이 될 수도 있을 것 같습니다.

 

제가 impress 된 이유는 저도 외국에서 10여 년 생활했지만 이렇게 현대적, 예술적인 쇼핑몰은 처음 보기 때문입니다. 밤이라서 그런지 더욱 인상적... 거의 예술의 경지...  자세한 내용은 위의 인터넷 홈페이지에 소개 되어 있더군요.

 

2.내수는 회복될 가능성이 많다. 내수 회복시 가장 먼저 뜨는 것은 의류.패션주, 다음이 내구소비재, 보험..등이다. F&F 는 한국경제 턴어라운드 시 가장 먼저 혜택받을 가능성.

2004년 12월에 최저점, 가격 1300원.  2000 년 3월 16일 최고점, 가격 9000원. 2002년 4월 10일 다시 고점 가격 4300원. 현재 2155원 이므로 저점 - 고점 사이의 아래쪽 1/3 위치.(고점을 4300원이라고 잡으면)  오르면 100% 상승, 내리면 35% 하락. (안전마진 확보된 편)

 

3.브랜드 가치

바닐라비, MLB, 엘르골프, 엘르스포츠, 시슬리, 베네통, 레노마 스포츠 등의 10 여 개의 고급 브랜드 소유. 대부분 스포츠 캐주얼. 그리고 10대 중후반 - 20대 초반 겨냥.  현재 이 나이 또래 세대는 브랜드 매니아 경향 심화되고 있음. 바닐라비 및 MLB는 인기 상승 중. (올해의 브랜드로 예상) 엘르골프도 골프웨어 중 인기도 높은 편. 엘르스포츠는 20대 후반 - 40대 초반까지 인기.  시슬리는 가두점 진출.  전반적으로 브랜드의 성장성 좋음.

 

4.3월 초순 김창수 사장 (연세대 경영학과 79학번)이 3억 가량의 자사주 매입했음.

 

5. 올해 패션계의 흥미있는 소식은 거리에서 판매되던 의류를 백화점에 들여온 것인데 이런 의류들이 백화점에서 오히려 더 판매가 잘 됨. F&F가 이런 브랜드도 잡고있다고 함.

 

6.3월 7일 중국 진출함. 중국 젊은이들의 브랜드 선호도는 한국 이상. 상당히 사치 심한 편. 시슬리, 엘르 스포츠, 베네통 등의 아시아 상표권 소유 (베네통은 합작)

 

7.2월 부터 2-3일 간격으로 대전 롯데 백화점에서 6번 이상 확인한 결과 엘르스포츠가 가장 인기, MLB, 바닐라비, 시슬리, 베네통 순인데 한섬의 EnC, 시스템보다는 좀 더 인기 있는 편. 의류 브랜드 중 가장 활발해 보임. 그리고 오늘 관찰한 바로는 경기는 많이 회복된 것 같음. 요즘 백화점은 평일 오후에도 사람들이 많이 북적거림 (예전하고 다르게).  과거의 히스토리를 보면 3-4월에 F&F가 특히 강세를 많이 보였음.

 

8.주가의 하방 경직성이 상당한 편. 많은 소형주가 (제가 가진 대부분) 이번의 하락기에 15 - 20% 정도 떨어졌는데, F&F는 고점 2300원으로부터 10% 정도만 하락했음.

 

(주의사항) 이 글은 매수권고가 아니며, 글쓴이는 F&F 주식을 상당량 가지고 있으므로 주관적 판단일 가능성이 농후함.

 

(추신) 김창수 사장에 대해 존경을 보내지 않을 수 없습니다. 나이도 40대 중반인데 경영 마인드는 너무나 진취적이고 예술적인 듯. 바닐라비를 보면 국내 런칭 브랜드인데 거의 전위적인 감각으로 만들어낸 옷입니다. 현재 보유한 브랜드들을 따로 따로 떼어내 팔더라도 가치가 상당할지 모릅니다.  대전 패션월드는 감탄을 금하지 않을 수 없습니다. 다만 대전의 수준에 어울릴까 하는 외람된 걱정. 그런데 행정수도의 이전으로 말미암아 공주.연기에 살게된 서울 출신 주민들이 좋아할 패션타운이 될 것 같군요.

 

F&F는 fashion 의 F 와 이성의 F 를 합쳤다고 합니다. 다만 피터린치는 따분한 이름의 회사들을 좋아했는데 이름이 너무 화려하지않나 하는 또 엉뚱한 걱정.

 

제가 방금 보고 온 후라 흥분상태에서 너무 칭찬 일변도인 듯 합니다. 감안해서 읽어주시길... 그러나 경영자로서 대단한 사람 같습니다. F&F와 한섬의 기업크기의 차이는 엄청난데 이런 사업을 50:50으로 같이할 생각을 하다니...