부동산시장이 침체기다. 대출은 안 되는데 금리는 높아만 간다.

부동산을 사겠다는 사람을 찾기 힘들다. 이럴 때 경매에 관심을 기울이는 이들이 많다.

알짜 매물을 만날 확률이 높기 때문이다.

그러나 막상 경매 법정에 서면 어떤 물건을 얼마에 사야 할지 모른다.

경매로 수백억 원대 재산을 모은 장장용 명지밸리 사장(53)에게 그 길을 물었다.

다음은 그의 육성이다.

1998년부터 경매를 시작했습니다. 가족ㆍ친척에게 빌린 5000만원이 전부였어요. 엄청 신중했어요. 외환위기 때라 좋은 물건이 많았는데도 잠을 안 자고 계속 생각할 정도였죠.

`왜 경매에 나왔지. 채무자가 어떤 생각일까. 얼마에 낙찰을 받으면 채무관계 등을 모두 정리하고, 얼마나 남을까.`

생각을 거듭하고 얼마를 들이면 얼마가 남겠다는 확신이 서야 경매에 들어갔습니다. `무조건 남겠지` 하고 들어가면 실수하는 거예요. 9번 잘하고도 1번 실패 때문에 경매를 떠나는 이들이 많아요. 깊이 생각하지 않기 때문이죠. 저는 정말 많이 생각합니다.

◆ 생각을 많이 하되 욕심은 버려라

= 경매로 돈 벌었다는 사람 만나면 "그 물건이 왜 경매에 나왔나"라고 꼭 물어봅니다. "망했으니까 나왔지, 이 양반아" 하며 `이상한 사람이네` 하는 반응이 대부분이에요. 그런 사람들은 틀린 사람들이죠.

왜 경매에 나왔는지 생각하는 사람은 채무자의 마음을 헤아릴 줄 압니다.

그래서 (지나친)욕심을 버리게 됩니다. 그게 경매 성공의 `키포인트`죠.

가장 큰 위험은 `욕심`입니다. 욕심을 부리면 안 들일 돈도 들이게 됩니다. (저는)옛날에는 명도소송을 하기도 했는데 요즘은 안 합니다.

채무자에게 `법에서 정해진 비용만 주겠다`며 버티면 자신과 채무자가 함께 상처를 입습니다. 채무자는 `어차피 망했는데 버틸 때까지 버티자`며 싸우게 됩니다. 채무자가 문을 열어주지 않는다거나 막말로 배관에 이물질을 잔뜩 채워 놓을 수도 있지요.

잘 해주면 "이 집은 어디가 문제고 어디가 어떻고"하며 친절하게 일러줍니다. 명도도 쉽고 집을 수리하기도 쉽지요.

제가 1억원을 투자해서 5000만~6000만원 남는 물건을 경매받았을 때입니다. 채무자가 밤낮을 가리지 않고 계속 찾아왔어요. 얘기를 들어보니 노모와 아이들의 추억이 어린 집이랍니다. 사정이 딱했어요.

그래서 수익을 1000만원만 남기고 채무자에게 넘겼어요. 그러면 상대방이 어리둥절해 합니다. 하지만 나중에 꼭 옵니다. 나를 돕겠다고요. 돈 3000만~4000만원이 문제가 아닙니다. 진실로 사람을 사귀는 게 더 큰 도움이 되지요.

◆ 수도권은 경매보다 급매물

= 요즘 경매시장에는 물건이 없어요. 지방 사람들도 서울의 경매시장까지 나왔어요. 과열이죠.

(서울ㆍ수도권에서는) 경매보다는 일반 급매물이 더욱 좋습니다. 중개업소에 자주 다니는 사람이 돈 버는 사람이에요.

`좋은 아저씨`라고 생각하고 친해지면 온갖 정보를 다 내줘요. 급매물을 찾는 데 발품 팔아 보세요.

경기ㆍ충청권 등은 경매로 돈 벌기 힘들어졌어요. 그러나 강원도는 아직 미개척지입니다. 저는 혁신도시와 기업도시 호재가 있는 원주에서 경매로 아파트를 여러 채 샀어요. 경매로 건당 500만원, 1000만원 벌 물건들은 원주에 많습니다.

팔리지는 않지만 임대 사업하기에는 참 좋아요. 춘천ㆍ속초ㆍ강릉ㆍ영월ㆍ원주만 잡아도 자기 대에서 부자가 될 수 있죠.

근린상가ㆍ공장 등도 좋은 투자처입니다. 공장에 기계가 딸려 오는 수도 있어요. 기계만 알아도 큰돈을 벌 수가 있는 거죠.

국도변 주유소, 모텔 등도 관심을 기울일 만해요. 주유소를 꼭 주유소로만 써야 하는 걸까요. 모텔이나 그 밖에 다른 용도로 쓸 수도 있는 거죠. 생각을 깊이하면 다른 용도가 보여요. 리모델링하는 데 돈이 얼마 안 듭니다.

(주변 산을 가리키며) 나는 저게 모두 돈으로 보여요. 남들에게는 버린 야산이지만 저에게는 돈으로 보이는 거죠. 깊이 또 깊이 생각하세요. 누구나 경매는 쉽게 접할 수 있어요. 생각의 차이가 중요합니다.

◆ 한 우물만 파라

= 처음부터 부동산 여러 분야를 섭렵하려면 골치 아프고 헷갈립니다. 한우물을 파야 합니다. 그러면 어느새 전문가가 됩니다. 하나를 알면 다 알게 됩니다. 저는 경매를 하면서 법률도 알게 됐어요. 세무도, 건축도 알게 됐죠.

다시 한 번 말씀드립니다. 깊이 생각하고 욕심을 버리고 자기 분수에 맞게 생각하세요. 많이 고르지 말고 한 가지만 골라서 생각을 많이 하세요. 그러면 반은 깨우친 겁니다.

다만 내 돈만 갖고는 돈을 벌기는 힘들어요. 최대한 금융권을 활용하세요. 레버리지(차입)를 잘 활용해야 한다는 얘기입니다.

그렇다고 괜히 금융권만 쫓아다니며 빚을 내지는 마세요. 거듭 말하지만 욕심을 버려야 합니다.



[정리 = 김인수 기자 / 사진 = 이승환 기자]


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