글에 들어가기 전에...

이 글을 처음 올린다음 수정하려고 하다가 아랫단에 코멘트가 사라졌습니다.

이 기업에 투자하겠다는것보다는 이런 회사도 있구나, 하는 차원에서 접근해주셨으면 합니다.

유의점

이 기업의 재무제표는 그리 향기롭지 않은 상태입니다.

토지신탁 사업이 대규모 자금으로 분양사업을 하는 부분이 있기때문에 건설경기를 타게 됩니다. -아래에서 참고

그럼에도 불구하고 제가 이 기업을 분석한 이유는 부동산시장을 공부하기 위함임을 알려드립니다.

----------------------------------------------------------------------------

 

 

 

1. 기업분석

 

A.       기업개요

토지신탁은 투자자에게 투자금을 받아서 토지에 투자하고 여기서 얻어지는 임대수익, 매각, 부동산 개발에서 얻어지는 이익을 배분하는 사업형태를 말한다.

부동산신탁회사는 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁 전업회사로 동법과 기타 관계법규, 금융감독위원회의 신탁업감독규정 등에 의해 신탁의 인수 및 신탁재산의 관리, 운용, 처분 등 업무의 제한을 받고 있음
 
부동산신탁업은 그 특성상 어느 정도의 공익성이 요구되는 산업으로서 현재 영업활동을 하고 있는 6개의 부동산신탁사 중 2개사는 정부투자기관의 출자회사이고, 나머지 4개사도 공익성이 있는 법인의 출자회사이며, 신규 시장진입에는 일정한 제한이 있고 사업수행에 있어서도 신탁업법에 의한 제한을 받고 있음.

 

한국토지신탁은 1996년 신탁업법에 의거하여 설립되었으며, 부동산 개발,·관리,·투자, 자산유동화를 전문으로 함. 설립 이후 아파트 개발을 중심으로 한 토지신탁사업을 위주로 사업영역을 확대하고 있음.

토지신탁이니 리츠, 자산유동화란 개념이 생소하신 분들을 위해 토지신탁이 영위하는 사업에 대해 간략하게 소개하자면.

l        토지신탁사업- 부동산소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 부동산을 개발ㆍ관리하고 그 이익을 돌려주는 사업

l        관리신탁업무 – 부동산신탁회사가 소유자를 대신해서 관리, 운용, 법룰 및 세무관리를 위임받고 수수료를 취함

l        처분신탁업무- 대형ㆍ고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 부동산을 매각ㆍ임대ㆍ분양 등의 방법으로 처분대행

l        담보신탁업무- 담보 채권설정 대행 업무

l        부동산컨설팅

l        리츠 및 부동산유동화 업무

n         리츠 : 기업구조조정부동산투자회사의 위탁을 받아 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분, 개발, 임대차, 유가증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권/임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득/관리/처분 등의 업무를 위탁받아 수행하는 자산관리업무

n         부동산유동화:금융기관 또는 기업이 소유하고 있는 부동산을 신탁회사에 신탁을 의뢰하면 신탁회사는 수탁받은 부동산으로부터 장래 발생되는 임대료수입, 처분대금 등을 대상으로 유동화증권(ABS)을 발행한 후, 일반투자자에게 매각하여 일정 수수료를 공제하고 유동화 증권의 매각대금을 금융기관 또는 기업에 지급함

 

B.        법률의 개정 및 세제버 개정으로 인한 기회와 위협요인

l         올해부터 적용되는 법령들

구분	주요내용	가능한 신규사업
법인세법 시행령 개정	SOC 등에 투자하는 SPV가 이익의 90% 이상을 배당하면 법인세 감면	투자자 모집을 통한 개발사업 추진 가능
부동산투자회사법 개정	SPV형 리츠 도입, 설립자본금 축소(500억원→250억원), 설립시 자본금 50% 이내 현물출자	리츠 활성화를 통한 AMC업무 본격 추진
간접투자자산운용업법 개정	회사형 부동산투자신탁 허용	투신사와의 연계사업 추진 가능
건축물분양에관한법률 제정	천㎡ 이상 건축물의 경우 신탁사와 신탁계약을 체결한 경우에는 선분양 가능	상업용 건축물에 대한 관리신탁 및 대리사무 영업 활성화
신탁업법 개정	토지신탁사업에 대한 금전신탁 허용	금전신탁업무 및 후분양형 토지신탁 추진 가능

참고문헌 (http://www.economy21.co.kr/magazine/txt.asp?news_id=54134&icon=22 )

 

기회- 정책적으로 부동산 금융상품시장이 열리는 시점으로써 업계 1위로써의 업력과 한국토지개발공사가 대주주로 지분관계에서도 든든한 배경이 된다는 점.전통적으로 부동산은 인플레이션에 가장 민감하게 움직였던 고수익 자산임을 기억하는 한국인들에게 부동산 간접투자는 매력적인 상품이 될것임. 

2004년 9월 23일 국회를 통과한 개정 부동산투자회사법의 영향으로 REIT의 운영 및 신규상품 출시 여건이 명목회사형 REITs 추가도입, 설립최저자본 250원 이상, 현물출자 가능, 총자산 30%이내에서 부동산개발사업 가능, 자기자본의 2배 이내에서 차입 및 사채발행 허용 등으로 완화되었음.
 한토신은 부동의 업계 1위 부동산 전문 개발회사로써 공신력과 경험을 갖고있음.

 

위협-10.29부동산 안정화 조치이후 부동산불황으로 인해 업황이 저조함. 파이가 커지는 시장에 은행과 보험계열 다양한 부동산회사들의 출현으로 경쟁격화. 작년 초 시중은행이 출자해 설립한 다올 부동산투자신탁회사 출범

 

C.       경쟁회사와의 비교

l         한국토지신탁은는 자산 및 자본, 수익규모, 시장점유율 등에서 업계 1위를 차지하고 있으며, ?최초로 기업구조조정 REIT를 인가받아 운용, 개발신탁사업부문에 있어서는 절대적인 시장점유율을 점하고 있으며 2위와의 격차도 점점 벌어져가고 있음. 시장점유율과 영업수익이 우상향 추세를 이루고 있음

-영업수익 2004년은 각 회사별 반기실적에 2를 곱한 단순추정치

 

 

2. 재무와 주가에 대한 고찰

A.       대차대조표

요약대차대조표 <단위: 억원>

 

연 월 2000.12  2001.12  2002.12  2003.12  2004.09  유동자산  6,005.40  4,278.17  3,853.85  3,652.73  3,267.09  고정자산  2,810.03  5,260.02  4,746.50  3,840.58  4,173.05  자산총계  8,815.43  9,538.19  8,600.35  7,493.31  7,440.13  유동부채  1,901.89  3,015.26  2,576.63  2,633.92  3,040.95  고정부채  5,082.39  4,778.35  4,199.12  2,922.34  2,478.14  부채총계  6,984.28  7,793.61  6,775.75  5,556.26  5,519.09  자본금  1,800.00  1,800.00  1,800.00  1,800.00  1,800.00  자본잉여금            이익잉여금  50.86  －55.42  24.60  137.05  121.04  자본총계  1,831.15  1,744.58  1,824.60  1,937.05  윗 글 [스크랩]영풍제지-현금자산가치우량주 2005/02/08 아랫글 [스크랩]한열사펌]왜 경제전문가들은 항상틀리나? 2005/02/08