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2007-12-07 01:14다시 보는 일본의 거품붕괴(1) | 기사 스크랩
다시 보는 일본의 거품붕괴(1) - 금융완화로 본격화하는 버블경제
엔화 강세 저지를 위한 금융완화는 재할인금리(公定步合)의 전격적인 인하를 통해 추진됐다. 재할인금리는 중앙은행이 시중은행에 자금을 공급할 때 적용하는 대출금리로 이 금리가 낮을수록 은행들도 기업에 낮은 이자를 적용, 결국 기업들에게는 이자부담이 줄어들어 시중에는 자금 공급이 풍부해진다. 엔화 강세 불황에 대한 우려가 확산되면서부터 일본정부는 일본은행을 통해 기업들이 자금사정에 위축되지 않게 시중자금의 양을 풍부하게 늘리기 시작한 것이다.
재할인금리의 인하는 86년 1월부터 시작돼 87년 2월까지 불과 1년 남짓 동안에 5차례나 단행됐다. 금리인하의 효과가 확인될 겨를도 없는 단기간에 재할인금리의 수준은 당초 5%에서 거품경제가 붕괴되기 전 당시로서는 과거 최저수준인 2.5%까지 떨어진다. 이와 함께 공공사업을 확대하는 재정정책도 추진되지만 대규모 재정정책이 본격적으로 확대된 시기는 이윽고 버블경제가 붕괴된 90년대다.
금리인하를 통해 자금공급을 대폭 늘리는 금융완화가 단행되자 은행에는 갈 곳을 찾지 못한 자금이 넘쳐흘렀다. 즉 당시 금융완화란 금리인하를 가리키는데 중앙은행이 시중은행에 대출할 때 적용하는 금리인 재할인금리를 2.5%까지 낮춤으로써 은행들은 대출 여력이 대폭 늘어난다. 금리가 높을 때는 이자 부담을 고려해 대출을 꺼려하던 기업들도 이자 부담이 뚝 떨어지자 설비투자 등 투자확대를 위해 대출을 늘리게 된다.
그러나 외환시장이 의도에서 벗어나 통제불능에 빠졌던 것처럼 금리인하 효과는 부동산 투기와 주식 열풍으로 이어졌다. 이자 부담이 낮은 만큼 돈을 빌려 땅과 주식을 사면 공장을 돌려 벌어들이는 이익보다 더 큰 수익이 돌아왔기 때문이다. 금융완화에 의해 자금공급이 과다해진 것도 문제였지만 버블경제의 절정기였던 80년대 후반 일본의 대기업들은 금융자유화의 물결을 타고 증시에서의 자금조달이라는 직접금융으로 눈을 돌린다.
주식이나 회사채 발행 등을 통한 직접금융이 시작된 것은 이미 80년대 초반부터였다. 자동차와 가전제품을 필두로 한 일본기업의 수출강세는 일본기업들의 신용도를 크게 높였다. 그 결과 신용평가기관으로부터 최고신용등급(AAA)을 받는 기업들이 늘어나면서 완전무담보 전환사채(CB)를 발행하는 등 은행대출을 줄여 나가는 기업들이 도미노처럼 확산됐다. 그 결과 일본의 금융기관이 운용하던 자금량은 85년에서 90년에 이르는 불과 5년 사이 90%가 증가할 정도로 시중자금의 유동성이 증가한 것으로 나타나고 있다.
제발로 찾아오는 기업들에게 대출하던 관행에 익숙해 있던 은행들은 남아도는 자금을 운용하기 위해 대출경쟁에 돌입한다. 일단 은행들은 대출 관행을 바꾼다. 이전에는 눈길도 주지 않던 중소기업에서 대출처를 찾고 부동산담보를 통한 대출도 확대해 나갔다. 대출경쟁이 치열해진 나머지 담보물건을 보지 않고 대출하는 경우도 있었다고 한다. 은행간 경쟁은 물론이고 우물쭈물 대다가는 같은 은행의 다른 지점에 대출실적을 빼앗기는 경우도 적지 않았기 때문이다. 상당수 은행들은 심사기능을 영업부에 일원화시켜버리기도 했다.
일본 은행들의 심사기능이 처음부터 엉터리였던 것은 아니다. 일본경제는 자동차와 가전제품 등 제조업에 의해 견인됐기 때문에 은행들도 제조업에 관해서는 심사능력이 매우 높은 것으로 평가되고 있다. 자동차 한대를 팔면 얼마만큼의 순이익이 나오며, 대출을 통해 얼마만큼의 이자를 받을 수 있는지 정확하게 파악하기로 유명했다. 그러나 자금을 부동산이나 유통업에 빌려 주기 시작하면서 문제가 발생했다.부동산이나 유통업에는 눈길도 주지 않았기 때문에 돈을 빌려 간 기업이 어떻게 이익을 내는 지, 자금은 순조롭게 회수될 수 있는 지도 파악하지 못한 채 대출을 늘려 나갔기 때문이다. 부동산 관련업은 물론이고 유통의 경우도 결국은 쇼핑센터나 백화점을 짓기 위해서는 토지가 필요했고, 토지를 담보로 대출을 받았었다. 대도시에서 흔히 볼 수 있는 백화점과 쇼핑센터가 역세권을 중심으로 잘 발달돼 있는 것도 상당 부분 버블 경제시기를 통해 형성된 것이다. 그러나 버블경제가 붕괴되고 경기침체가 장기화되면서 담보로 잡아 뒀던 부동산 가격이 떨어질 뿐만 아니라 소비부진이 이어지면서 유통업은 연쇄적으로 도산하게 됐다. 그 결과 은행들은 부실채권을 떠앉게 됐고, 이것은 부동산이나 유통업에 대한 심사능력도 없이 무리하게 대출한 결과다.
치열한 대출 경쟁을 벌였던 후지은행과 스미토모은행의 대출관행을 통해서도 이런 상황은 엿보인다. 당시 본점 소재지에 따른 것이지만 일본에는 동 후지, 서 스미토모라는 말이 있을 정도로 두 은행은 경쟁은 치열했다. 후지는 도쿄에 본점이, 스미토모는 오사카에 있었다. 당시 스미토모와 업계 2, 3위를 다투고 있던 후지은행은 89년 9월 그림담보대출을 도입, 피카소의 그림을 받고 대출해줄 정도였으니 말이다.
맥주를 급하게 따르면 액체는 얼마 들어가지도 않았는데 거품만 생겨 나중에 실질적인 맥주는 반잔도 안 되는 것과 마찬가지로 일본경제는 전반적으로 거품이 발생하고 있었던 것이다. 여기에서 90년대 들어 일본 경제회복의 최대 걸림돌로 떠오른 부실채권의 문제가 잉태된다. 이들 은행은 이후 부실채권의 덫에 걸려 허덕이지만, 당시 업계4위이면서 까다로운 대출심사를 유지했던 미쓰비시은행은 상대적으로 부실채권 부담이 가장 적은 것으로 나타나고 있다.
은행들은 이것도 부족해 80년대 후반부터 예금 기능은 없고 대출 기능만 갖고 있는 금융계열사들을 차린 뒤 이들에게 대출한 뒤 부동산담보를 통해 대출잔고를 확대해간다. 은행은 대장성의 감시 하에 있을 뿐 아니라 일본은행의 정기검사를 통해 대출의 적정성을 심사받지만 자회사는 감독의 사각지대에 있었다. 90년대 들어 버블경제가 무너지면서 주식은 물론 부동산 가격도 일제히 급격한 하향 곡선을 그리기 시작하면서 부동산을 담보로 과도하게 대출해온 은행에는 부실채권이 쌓이기 시작한 것이다.(계속) (김동호/중앙일보 2005.6.13)
캬오- (xxx.xxxx.xxx.153)
'IMF 10년차' 다시 찾아온 부동산거품 공황
<분석> 미분양아파트 10만채 환산하면 30조원, 고난의 시작
세간의 관심이 온통 '김경준 입'에 쏠려 있다. 그럴만도 하다. 앞으로 국정 5년을 책임질 대통령을 뽑는 데 있어 결정적 변수가 될 터이기 때문이다.
그렇지만 너무 정치에만 쏠려있다. 지금 우리 발등에 떨어진 급한 불에 대해선 관심이 너무 적다. 대선후보들도 마찬가지다.
미분양아파트가 10만채를 넘어섰다. IMF사태때 최다 미분양 기록을 깼다. 연말까지는 12만채로 늘어날 전망이다. 건설업계는 이미 '제2의 IMF사태'를 맞고 있다. 고분양가 폭리를 취해온 업계의 자승자박이다. IMF 10년을 맞이한 올해 예외없이 'IMF 10년차 증후군'이 우리를 찾아온 셈이다. 'IMF 10년차 증후군'이란 IMF를 겪은 나라들이 그렇게 고생을 하고도 까마귀 고기를 먹었는지, IMF사태 10년째 되는 해 비슷한 실수를 되풀이하곤 한다는 얘기다.
IMF 10년을 맞아 언론과 연구소에서 기사나 보고서가 쏟아지고 있다. 이런 점은 좋아지고 저런 점은 나빠졌다는 식이다. 하지만 정곡을 찌른 보고서나 기사는 좀처럼 보기 힘들다. 'IMF 10년차 증후군' 말이다. 이미 본격적으로 터지기 시작한 부동산거품 말이다.
미분양 아파트 10만채로 다시 돌아가보자. IMF사태때와 비슷한 수치다. 하지만 한가지 다른 점이 있다. 그때보다 아파트값이 3~4배나 폭등했다는 사실이다. 업계가 떠안게된 부담이 몇배나 크다는 얘기다.
10만채를 돈으로 환산해보자. 서울 등 수도권은 평당 분양가가 1천만원을 넘은지 오래다. 부산 등 큰 도시도 그렇고, 나머지 지역도 거의 1천만원에 육박하고 있다. 계산을 쉽게 하기 위해 미분양 아파트 평당 가격을 1천만원이라 치자.
지금 미분양된 아파트 대부분은 서민용 소형아파트가 아니다. 최소한 30평대이상 중대형이다. 이 또한 계산을 쉽게 하기 위해 미분양 아파트 평균 평수를 30평으로 낮춰 잡자.
그렇다면 30평 아파트 평균가격은 3억원이 된다. 3억원짜리 아파트 10만채가 미분양되고 있다면, 묶인 돈은 얼마일까. 30조원이다. 연말에 12만채가 되면 더 커진다.
지난 3월 미국의 부동산거품이 터지며 월가에 1차 서브프라임 쇼크가 왔을 때 미연준이나 월가는 피해액이 5백억달러를 넘지 않을 것이라 했다. 웃기는 얘기였다. 미국의 모기지대출 규모는 10조달러. 이 가운데 금리 두자리 숫자의 서브프라임은 12%, 1조2천억달러다. 당시는 연체율이 급증하던 추세. 최소한 4천억~5천억달러 손실은 불을 보듯 훤했다. 하지만 충격을 숨기려 쉬쉬 하다가, 2차, 3차 쇼크를 겪고 나서야 요즘 들어 손실이 4천억달러가 될 것이라는 월가 보고서가 나오기 시작했다.
우리보다 경제덩치가 엄청나게 큰 미국과 비교해 보더라도 우리나라의 미분양 10만채, 30조원이란 수치가 향후 한국경제에 가할 충격이 얼마나 클지 가늠할 수 있다.
서브프라임 사태가 '미국식 부동산거품 파열'이라면 미분양 사태는 '한국식 부동산거품 파열'이다. 거품 파열은 말 그대로 거품이 빠지는 것을 의미한다. 미분양의 근원은 과잉공급-고분양가다. 지난해말 지방의 주택보급률이 126%에 달했다. 실수요보다 엄청 과잉공급됐다는 얘기다. 고분양가 폭리는 서울 SH공사가 밝혔듯, 분양가의 절반이상이다. 이런데도 건설업체들은 계속 지어대고 분양가를 낮추지 않고 있다. '미분양 대란'이 발생하지 않았으면 이상한 일이고, 앞으로 '부도 대란'이 발생하지 않아도 괴이하다.
상황이 손 쓰기 힘들 정도로 심각해지자, 정부가 기껏 꺼내든 카드가 '미분양아파트 사주기'다. 국민 돈으로 부도를 막자는 것이다. 사실상의 '10년만의 공적자금' 투입이다. 당연히 다수 국민이 반대하고 있다. 왜 국민 돈으로 그동안 5년간 단군이래 최대호황을 구가한 건설업자들을 구제하냐는 반발이다. 게다가 정부는 말만 꺼냈지, 재원 준비는 전혀 안돼 있다. 올해 사들일 미분양 아파트가 고작 7백채다. 나머지는 다음 정권 몫이다.
부동산거품 파열 얘기를 하면 정부는 은행들은 안전하다는 것이다. 아파트값의 40%만 대출했다는 이유에서다. 하지만 실상은 그렇지 않다. 약한 고리가 있다. 저축은행 등 제2 금융권이 약한 고리다. 이들이 건설업계에 대출해준 프로젝트파이낸싱 대출만 70조원이다. IMF사태 때도 약한 고리인 종금사부터 부도가 나면서 금융대란이 왔다. 1금융권과 2금융권은 순망치한의 관계에 있다. 2금융권이 무너지는데 1금융권이 멀쩡할 수 없고, 1금융권이 흔들리면 기업과 가계가 휘청되게 마련이다. 여기에다가 미분양 대란의 여파로 본격적으로 서울 등 수도권의 아파트값 거품까지 꺼지기 시작하면 상황은 예측불허다.
그러면 정부는 말한다. 10년전과 비교할 때 기업 체질이 더없이 튼튼해져 제2의 위기는 없다고. 맞다. 많이 튼튼해졌다. 재무구조도 양호해졌다. 하지만 전체기업의 3분의 1은 이자비용도 벌어 못갚고 있는 한계기업들이다. 고용의 대부분을 담당하고 있는 이들 중소기업이 쓰러지면 실업 급증, 소비 급감, 카드부실 재연 등 후폭풍은 파괴적이다.
일본도 90년대초 거품이 터져 장장 13년간 극한고통을 겪었을 때 대기업들은 잘 견뎠다. 1백여개에 달하는 세계적 일본 대기업들이기에 해마다 엄청난 무역흑자도 냈다. 그럼에도 부동산거품 파열의 고통은 엄청났고, 수많은 중산층이 몰락하며 치유불능의 양극화 사회가 됐다.
우리는? 미안한 얘기지만 일본같이 내수붕괴에도 수출을 통해 국가경제 붕괴를 막을 수 있는 세계적 대기업이 우리에겐 몇 안된다. 손가락으로 꼽을 정도다. 게다가 이들 기업마저 고유가-원자재 폭등에 따른 범세계적 스태그플레이션(저성장-고물가) 위기, 채산성 악화 등으로 고통받기 시작했다. 내년부터는 경상적자가 발생할 전망이다. 부동산거품이 터졌을 때 일본처럼 견딜 수 있을지 의문이란 얘기다.
다음 정권은 누가 잡더라도 승리의 '환희'는 잠시, 재임기간 내내 '고통'스러울 것이다. 거품을 만든 전임정권들에게 시쳇말로 이가 갈릴 것이다.
게다가 지난 5년 우리경제의 버팀목이었던 중국경제마저 내년 올림픽을 전후해 세게 조정을 받을 게 분명하다. 중국 또한 부동산-주가 등 자산거품이 잔뜩 끼어 있기는 마찬가지이기 때문이다. 미국에 이어 중국 경제마저 휘청된다면 우리 경제 앞길은 가시밭길이다. 낭떠러지다.
지금 우리경제가 직면한 상황은 말 그대로 '내우외환'이다.
그런데도 앞으로 5년, 고통이 극심할 향후 5년을 책임지겠다는 차기지도자들은 7% 성장, 8% 성장만 말한다. 내가 되면 곧바로 '황금시대'가 열린다는 식이다. 그래서 믿음이 안간다. 불안하다.
'위기'를 아는 지도자가 안보인다. '위기'를 말하는 이가 없다. 'IMF 10년차'를 맞은 2007년말 한국 정치권이 보여주는 암울한 풍광이다.
/ 박태견 대표 겸 편집국장 (tgpark@viewsnnews.com)
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<분석> 미분양아파트 10만채 환산하면 30조원, 고난의 시작
세간의 관심이 온통 '김경준 입'에 쏠려 있다. 그럴만도 하다. 앞으로 국정 5년을 책임질 대통령을 뽑는 데 있어 결정적 변수가 될 터이기 때문이다.
그렇지만 너무 정치에만 쏠려있다. 지금 우리 발등에 떨어진 급한 불에 대해선 관심이 너무 적다. 대선후보들도 마찬가지다.
미분양아파트가 10만채를 넘어섰다. IMF사태때 최다 미분양 기록을 깼다. 연말까지는 12만채로 늘어날 전망이다. 건설업계는 이미 '제2의 IMF사태'를 맞고 있다. 고분양가 폭리를 취해온 업계의 자승자박이다. IMF 10년을 맞이한 올해 예외없이 'IMF 10년차 증후군'이 우리를 찾아온 셈이다. 'IMF 10년차 증후군'이란 IMF를 겪은 나라들이 그렇게 고생을 하고도 까마귀 고기를 먹었는지, IMF사태 10년째 되는 해 비슷한 실수를 되풀이하곤 한다는 얘기다.
IMF 10년을 맞아 언론과 연구소에서 기사나 보고서가 쏟아지고 있다. 이런 점은 좋아지고 저런 점은 나빠졌다는 식이다. 하지만 정곡을 찌른 보고서나 기사는 좀처럼 보기 힘들다. 'IMF 10년차 증후군' 말이다. 이미 본격적으로 터지기 시작한 부동산거품 말이다.
미분양 아파트 10만채로 다시 돌아가보자. IMF사태때와 비슷한 수치다. 하지만 한가지 다른 점이 있다. 그때보다 아파트값이 3~4배나 폭등했다는 사실이다. 업계가 떠안게된 부담이 몇배나 크다는 얘기다.
10만채를 돈으로 환산해보자. 서울 등 수도권은 평당 분양가가 1천만원을 넘은지 오래다. 부산 등 큰 도시도 그렇고, 나머지 지역도 거의 1천만원에 육박하고 있다. 계산을 쉽게 하기 위해 미분양 아파트 평당 가격을 1천만원이라 치자.
지금 미분양된 아파트 대부분은 서민용 소형아파트가 아니다. 최소한 30평대이상 중대형이다. 이 또한 계산을 쉽게 하기 위해 미분양 아파트 평균 평수를 30평으로 낮춰 잡자.
그렇다면 30평 아파트 평균가격은 3억원이 된다. 3억원짜리 아파트 10만채가 미분양되고 있다면, 묶인 돈은 얼마일까. 30조원이다. 연말에 12만채가 되면 더 커진다.
지난 3월 미국의 부동산거품이 터지며 월가에 1차 서브프라임 쇼크가 왔을 때 미연준이나 월가는 피해액이 5백억달러를 넘지 않을 것이라 했다. 웃기는 얘기였다. 미국의 모기지대출 규모는 10조달러. 이 가운데 금리 두자리 숫자의 서브프라임은 12%, 1조2천억달러다. 당시는 연체율이 급증하던 추세. 최소한 4천억~5천억달러 손실은 불을 보듯 훤했다. 하지만 충격을 숨기려 쉬쉬 하다가, 2차, 3차 쇼크를 겪고 나서야 요즘 들어 손실이 4천억달러가 될 것이라는 월가 보고서가 나오기 시작했다.
우리보다 경제덩치가 엄청나게 큰 미국과 비교해 보더라도 우리나라의 미분양 10만채, 30조원이란 수치가 향후 한국경제에 가할 충격이 얼마나 클지 가늠할 수 있다.
서브프라임 사태가 '미국식 부동산거품 파열'이라면 미분양 사태는 '한국식 부동산거품 파열'이다. 거품 파열은 말 그대로 거품이 빠지는 것을 의미한다. 미분양의 근원은 과잉공급-고분양가다. 지난해말 지방의 주택보급률이 126%에 달했다. 실수요보다 엄청 과잉공급됐다는 얘기다. 고분양가 폭리는 서울 SH공사가 밝혔듯, 분양가의 절반이상이다. 이런데도 건설업체들은 계속 지어대고 분양가를 낮추지 않고 있다. '미분양 대란'이 발생하지 않았으면 이상한 일이고, 앞으로 '부도 대란'이 발생하지 않아도 괴이하다.
상황이 손 쓰기 힘들 정도로 심각해지자, 정부가 기껏 꺼내든 카드가 '미분양아파트 사주기'다. 국민 돈으로 부도를 막자는 것이다. 사실상의 '10년만의 공적자금' 투입이다. 당연히 다수 국민이 반대하고 있다. 왜 국민 돈으로 그동안 5년간 단군이래 최대호황을 구가한 건설업자들을 구제하냐는 반발이다. 게다가 정부는 말만 꺼냈지, 재원 준비는 전혀 안돼 있다. 올해 사들일 미분양 아파트가 고작 7백채다. 나머지는 다음 정권 몫이다.
부동산거품 파열 얘기를 하면 정부는 은행들은 안전하다는 것이다. 아파트값의 40%만 대출했다는 이유에서다. 하지만 실상은 그렇지 않다. 약한 고리가 있다. 저축은행 등 제2 금융권이 약한 고리다. 이들이 건설업계에 대출해준 프로젝트파이낸싱 대출만 70조원이다. IMF사태 때도 약한 고리인 종금사부터 부도가 나면서 금융대란이 왔다. 1금융권과 2금융권은 순망치한의 관계에 있다. 2금융권이 무너지는데 1금융권이 멀쩡할 수 없고, 1금융권이 흔들리면 기업과 가계가 휘청되게 마련이다. 여기에다가 미분양 대란의 여파로 본격적으로 서울 등 수도권의 아파트값 거품까지 꺼지기 시작하면 상황은 예측불허다.
그러면 정부는 말한다. 10년전과 비교할 때 기업 체질이 더없이 튼튼해져 제2의 위기는 없다고. 맞다. 많이 튼튼해졌다. 재무구조도 양호해졌다. 하지만 전체기업의 3분의 1은 이자비용도 벌어 못갚고 있는 한계기업들이다. 고용의 대부분을 담당하고 있는 이들 중소기업이 쓰러지면 실업 급증, 소비 급감, 카드부실 재연 등 후폭풍은 파괴적이다.
일본도 90년대초 거품이 터져 장장 13년간 극한고통을 겪었을 때 대기업들은 잘 견뎠다. 1백여개에 달하는 세계적 일본 대기업들이기에 해마다 엄청난 무역흑자도 냈다. 그럼에도 부동산거품 파열의 고통은 엄청났고, 수많은 중산층이 몰락하며 치유불능의 양극화 사회가 됐다.
우리는? 미안한 얘기지만 일본같이 내수붕괴에도 수출을 통해 국가경제 붕괴를 막을 수 있는 세계적 대기업이 우리에겐 몇 안된다. 손가락으로 꼽을 정도다. 게다가 이들 기업마저 고유가-원자재 폭등에 따른 범세계적 스태그플레이션(저성장-고물가) 위기, 채산성 악화 등으로 고통받기 시작했다. 내년부터는 경상적자가 발생할 전망이다. 부동산거품이 터졌을 때 일본처럼 견딜 수 있을지 의문이란 얘기다.
다음 정권은 누가 잡더라도 승리의 '환희'는 잠시, 재임기간 내내 '고통'스러울 것이다. 거품을 만든 전임정권들에게 시쳇말로 이가 갈릴 것이다.
게다가 지난 5년 우리경제의 버팀목이었던 중국경제마저 내년 올림픽을 전후해 세게 조정을 받을 게 분명하다. 중국 또한 부동산-주가 등 자산거품이 잔뜩 끼어 있기는 마찬가지이기 때문이다. 미국에 이어 중국 경제마저 휘청된다면 우리 경제 앞길은 가시밭길이다. 낭떠러지다.
지금 우리경제가 직면한 상황은 말 그대로 '내우외환'이다.
그런데도 앞으로 5년, 고통이 극심할 향후 5년을 책임지겠다는 차기지도자들은 7% 성장, 8% 성장만 말한다. 내가 되면 곧바로 '황금시대'가 열린다는 식이다. 그래서 믿음이 안간다. 불안하다.
'위기'를 아는 지도자가 안보인다. '위기'를 말하는 이가 없다. 'IMF 10년차'를 맞은 2007년말 한국 정치권이 보여주는 암울한 풍광이다.
/ 박태견 대표 겸 편집국장 (tgpark@viewsnnews.com)
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