오마하의 현인 워런 버핏 이후 자본시장에서 성공한 많은 투자자들은 스스로 장기투자를 행해왔다. 이들의 장기투자는 과연 장기투자라는 기간적 요인에 의존한 것이었을까? 당신도 장기투자를 한다면 과연 높은 투자수익을 올릴 수 있을까?
이 전제가 유효하기 위해서는 몇 가지 가정이 성립해야한다
먼저 자산가치는 시간가치를 충분히 반영한다,
다 시말해 인류의 발전은 지속되고 자본시장은 과학과 산업의 발달과 더불어 멈추지 않으며 그 속도는 점점 더 많은 가속도를 가질 수 있다, 앞서 말한대로 인류가 생긴이래 과학과 문명은 발달하고, 그 발달의 속도와 가치는 곧 인류가 보유한 자산의 부가가치가 증가함을 의미한다
한 평의 땅마져도 과거에는 기껏해야 동물이 뛰어놀던 들판에 지나지 않았지만, 지금은 그곳에 아파트가, 공장이 혹은 빌딩이 세워지면서 자산가치는 기하급수적으로 증가했다, 기원전 500년경 공자가 지닌 한평의 땅은 보리 한말의 부가가치가 있었지만, 지금 땅 한 평에서는 반도체가 수천개가 만들어 질 정도로 땅의 부가가치는 상상도 할 수 없을 정도로 증가했다,
그러나 이것에는 중요한 맹점이 있다,
인류가 보유한 자산은 분명 수백 배의 증가를 이루었지만, 한 평의 토지는 전부가 과연 그 정도의 가치증가가 있었을까? 만약 2500년전 중국의 어느지점에 땅을 100평 가진 부자가 지금까지 대를 이어 그 땅을 지키고 있었다면? 혹은 로마시내 중심가의 100 평을 가진 귀족의 후손이 지금도 여전히 그 땅을 지니고 있다면 그 땅의 자산가치 증가는 어떻게 평가 할 수 있을까?
물론 그 장소에 따라 가치는 다르겠지만, 차라리 2500년전의 땅값을 현금화해서 복리 이자율로 증식을 했다고 한다면 그 가치는 지금 얼마쯤일까? 또 만약 그 가치를 당시의 가장 유망한 산업에 투자를 했다면 지금 그 가치는 얼마나 되었을까?
이 질문에 대한 대답은 정해져있다.
장기적으로 볼때 인간이 할 수 있는 투자에서 가장 어리석은 것이 바로 토지투자이다,
왜냐하면 토지란 기본적으로 금이나 다이아몬드처럼 추가적으로 생산이 불가능한 한정적 재화라는점을 제외한다면 기본적으로 그 가치는 절대로 문명의 발전을 따라잡을 수 없다, 토지란 인간이 그것을 이용하는 산업을 지속적으로 키워나갈 때만 효율성이 있을 뿐, 문명의 발달과는 전혀 등비례곡선을 자기지 못하기 때문이다,
토지란 기본적으로 거주와 생산시설의 기지라는 용도 일 뿐 그 자체가 능동적 가치를 지니지 못하기 때문이다,
그래서 장기투자란 토지에 대한 투자는 제외하는 것이 옳다,
토지에대한 투자는 필연적으로 금리 이상의 효율을 얻을 수 없다
반면 금리란 유동성의 크기이며, 위험을 부담 할 수 있는 용기의 또 다다른 표현이다, 인간이 무엇인가 투자 할 때 감당 할 수 있는 위험의 크기는 금리로 나타나고, 유동성의 부피 역시 금리로 나타난다,
토지는 고래로부터 이런 유동성을 완충하는 장치일 뿐 그 자체가 유동성을 창출하지 않는다,
때문에 인간의 문명은 위험부담을 지고서 행하는 투자행위의 결과라는 측면에서 볼 때 투자의 대상으로 토지를 선택하는 것은 절대 평균 이상의 결과를 얻을 수는 없다, 그래서 장기투자의 최우선 순위는 금리투자이다
금리투자는 곧 인류의 자산가치의 평균에 대한 투자이며 가장 적절한 벤치마크 투자수단이다,
그렇다면 우리는 장기투자에 대한 기준을 어떻게 세워야 할까?
투자란 먼저 벤치마크 수익률 ( 평군 수익률) 에 대한 추적이라는 관점이라면 우리는 두말할 필요도 없이 금리에 투자해야한다, 물론 금리투자 안에서도 다양한 수단이 존재하므로 그안에서 다시 수익률의 격차가 벌어 질 수있다,
예를들어 금리상승기에 예금을, 금리하락기에 채권에 투자하는 사람과 금리의 변동에 무관하게 현재 가능한 최고금리에 예금하는 방법 두가지를 선택한 사람의 투자결과는 전자가 유리하다,
그러나 왜 우리는 벤치마크 투자수단을 이기지 못할까?
투자기간이 당기이던 중기이건 장기이던간에 적절한 투자수단이 있고 그 순간 최선의 투자를 선택 할 경우 분명히 수익률 측면에서 최고의 수익이 보장되어 있음에도 결국은 평균을 넘어서는 결과를 얻지 못할까?
또 지난 수백년간, 혹은 최근 20년간 투자를 시뮬레이션한 결과 왜 모든 투자수단중에서 금리투자가 가장 뛰어난 결과를 가져왔을까?
그것은 바로 위험에 대한 노출도의 차이이다,
인간의 거래행위는 위험을 수반한다,
가격이란 비싸다고 생각하는 사람의 매도와 싸다고 생각하는 사람의 매수로 형성되는 결과물이라면 가격을 형성하는 모든 투자행위는 50%의 위험을 수반한다, 또 그것이 특별한 능력에 따른 성과물만이 아니라 운이 작용하는 것이라면 이 운이라는 부분은 결국 반복될 수록 평균에 수렴한다,
결국 우리는 어떤 투자수단을 선택할 때 그것이 나의 능력과 안목으로 50% 이상의 확실한 가능성을 가진 것이 아니라면 평균을 선택하는 것이 유리하고, 만약 평균이 아닌 투자수단을 선택 할 경우에는 그것의 결과로 우리는 비싼 거래비용만을 지불하게된다,
예를들어 이것이 부동산이라고 가정하자,
내가 직접 도시계획 선을 긋거나 혹은 선을 긋는 사람이 내 피붙이가 아니라면 당신은 사실 당신의 직관이나 안목 이라는 이름의 운에 투자하는 것이다, 또 당신이 주식에 투자한다면 당신은 자신의 경험이나 판단, 그리고 분석 이라는 이름의 운에 투자하는 것이다.
그러나 당신이 금리에 투자한다면 그것은 당신이 문명과 자산가치의 증가에., 혹은 기회비용의 크기에 투자하는 것이며, 부동산이나, 실물자산, 주식 등에 투자하는 것과 달리 현 시점에서 가능한 모든 가능성의 평균에 투자하는 것이 된다,
이것은 대단히 중요하다
장기투자는 승리한다는 이치는 곧 진리지만 그 진리는 아무데나 적용되는 것이 아니다,
금리에 대한 장기투자는 반드시 이익이 나지만 엄밀하게 이야기 한다면 위험을 제거한 정상가치의 유지에 해당한다, 즉 평균 기회비용만큼의 수익(시간가치)을 잃지 않았을 뿐 초과 수익을 올린것은 아니다
그만큼 수익을 확보한다는 것은 어렵다
돈을 벌어서 산술적으로 금고에 모아둔다면 그것은 절대수치의 증가는 있지만 시간가치의 기회비용만큼의 손실을 의미하고 그것을 금리에 투자한다면 ( 평균금리로 빌려준다면)시대의 자산가치의 증가의 평균치를 취하게 되는 것이다.
그러나 만약 그이외의 투자수단을 택한다면 그것에 더한 평균 이상의 수익ㅤㅇㅡㅀ 거두고 부자가 되는 길에 다가 서겠지만 그만큼 리스크를 안고 그만큼 자산손실을 볼 가능성이 높아진다는 뜻이기도하다
어떻게 해야 할까?
자산가치의 획기적인 증식을 이룬 사람들은 자신의 기회를 이용한 사람들이다,
민망한 이야기지만 정말 당신이 도시계획의 금을 그을 기회가 있거나 혹은 그쪽에 종사한다면 당신은 자금을 금고에 넣는 어리석음이나, 금리에 맡기는 평균이 아닌 부자가 되는 길을 선택 할 수 있다
즉 당신은 부동산에 투자해서 금리수익의 수십배의 이익을 취해 부자가되는 수단을 확보한 것이다,
또 당신이 무엇인가 특별한 생산아이디어가 있어서 어떤 부가가치를 창출 할 수 있다면 당신은 그것의 래버리지를 이용해서 부자가 될 수 있다, 예를들어 1 억으로 10%의 영업이익을 낼 수 있다면 그것을 금리에 투자하기보다 오히려 5 %의 금리로 100억을 빌려서 단숨에 10억을 벌어 들일수도 있다,
또 당신이 이 거래를 중개 할 수 있는 수완이 있다면 위험을 안지않고 이 거래를 중개하면된다,
때문에 금리 이상의 이익을 통해 부자가되려는 이는 반드시 금리이상의 영업이익을 낼 수 있는 확실한 수단을 확보한 다음 그것의 레버리지를 최대한 키우는 것이다,
그러나 반대로 당신이 누군가의 이야기를 듣고, 혹은 당신이 생각한 투자유망지에 땅을 산다면 ( 당신이 유망지라고 생각한 그 땅은 누군가는 파는것이 낫다고 생각하기 때문에 거래가 이루어 질 것이다), 그것은 성공과 실패의 확률은 당신에게 달려있다
냉정하게 생각하라,
누구나 스스로에게 도취하기가 쉽다
거울을보라 매일 아침 거울에 비치는 익숙한 당신의 얼굴에서 그리 심각한 흠집을 발견 하기는 어렵다, 당신이 비록 50에 접어 들었어도 거울에 비친 당신은 여전히 30 이고, 당신이 무엇인가가 가능성이 있다고 생각하는한 당신은 당신이 가진 가능성을 냉정하게 평가하기보다는 오히려 당신의 입장에서 유리한 방향으로만 해석하게 될 것이다,
대개 투자에 실패하는 기장 큰 이유는 나르시즘이다
길거리에 널린 수많은 식당과 술집을 보라, 당신의 눈에 정말 턱없는 자리에 자리잡은 저 많은 가게들도 결국 그곳에 문을 연 사람들의 눈에는 장사가 잘 될 것으로 보였을 것이다, 세상에 어느 바보가 자기가 개업할 자리가 장사를 하면 망할자리라고 여겨져서 개업을 하겠는가?
돈이 없어서 좋은 자리를 얻을 수 없다면 가게를 열기보다 차라리 다른일을 하는것이 옳다,
그러나 사람들은 그불리한 상황에서도 억지로 희망의 요소를 만들어 낸다, 내가 열심히 한다면, 밤잠 안자고 알린다면, 고객에게 최선을 다한다면, 내 솜씨라면,, 이라는 많은 핑계들은 결국 당신을 파멸로 인도한다, 그렇게 우리는 계속 옳지않는 투자판단을 내리고 좌절하고 실패한다,
인간의 투자행위는 20 %만이 겨우 성공 할 수 있다
그래서 투자에 나선 80% 의 사람들은 손해를 입는다, 그러나 금리에 투자한 사람들은 자신이 쓰고 모은 원금에 사회적 자산으 증가분(금리)만큼의 비율로 자산을 축척 할 수 있다, 그래서 결과적으로는 금리에 투자한 사람들이 보편적으로 부자가된다,
물론 금리이외에 레버리지에 투자한 사람들중 20%의 성공사례를 뺀다면 그렇다,
그렇다면 우리가 성공하기위한 20%에 속하는 방법은 무엇일까?
가장 손쉬운 방법은 내 능력을 증가시켜 투자가 아닌 수단으로 부자가 되는 길이다, 공부를 열심히해서 전문직에 종사하거나, 유능한 엔지니어가되거나 혹은 ceo가 되어 시대적 평균보다 월등한 급여를 수령하는 방법이 있다.
이것은 리스크를 기본적으로 안지 않으며 굳이 투자수단을 찾지 않아도 그만이다, 다음으로 내가 그 부를 더 늘리고 싶거나, 그런 준비가 되어 있지않아 투자를 통해서 부자가되는 길 밖에 없을 경우에는 스스로를 잘 평가해보아야한다. 이때 나르시즘은 최악이다, 스스로를 잘 평가하고 자신이 이 투자에서 금리수익이상을 거둘 능력을 가지고 있는지를 평가해보라
사돈의 팔촌중에 개발계획에 정통한 자가 있거나, 자신만의 탁월한 기술이 있거나, 다른 사람은 전혀 모르는 재테크의 노하우를 터득했다고 생각하면 투자하라, 그러나 반드시 기억하라 자신을 폄하하고 끊임없이 얕잡아보라, 자신을 거꾸로 세워 털어보고 스스로를 혹독하게 비판해하라,
그래도 당신이 금리이상의 확실한 수익을 낼 자신이 있다면 그때 당신은 투자를 해도 좋다,
다시 장기투자를 생각해보자
장기투자는 절대로 무조건 돈을 벌어주지 않는다,
지난세월 50년을 보유해도 쌀 한말 값도 안나오는 땅에 아무리 장기투자해도 수익이 나지않는다, 어쩌다가 파퓰리스트 대통령이 그지역에서 나와서 그곳을 위락단지로 개발하거나 난데없이 뜨거운 온천물이 콸콸 흘러나오지 않는 이상 이것은 아무런 의미가 없다
두심외곽에 땅을 사서 10년을 묻어두었다가 세배의 대박을 낸 사람은 그 지난 10년간 복리예금에 맡겨 두었어도 그만큼의 수익을 낼 수 있었고, 20년을 묻어 두었더라면 오히려 손해였다,
물론 정부의 고관들이 청문회에서 우연히 조상묘를 쓰려고 땅을 사뒀는데 그것이 도시계획에 들었다는 그런 얘기는 학교수업만 열심히 들었는데 수석을 했다는 이야기만큼이나 희극적이다. 그래서 부동산을 장기투자하는 사람은 바보다, 부동산은 가격의 변동성이 추세를 형성하기 때문에 상식과는 달리 가격이 상승으로 자리가 잡힌 후 단기투자를하는것이 적합하다 부동산에 장기투자를 해서 기다리는 얼간이는 부자가 될 수 없다
그럼 어떻게해야 장기투자의 효과를 누릴 수 있나?
그것은 다른 사람의 능력을 빌리는 것이다.
예를들어 워렌버핏처럼 수십년전부터 금리이상의 이익을 ㅤㄴㅐㅀ 만한 회사에 투자를 한다면 그 회사는 살아남기위해서 차입금 이상의 수익, 즉 빌린돈의 몇배의 영업이익을 내고, 빌린돈보다 상당히 많은 경상이익을 , 뺄거빼고 낼거낸 순이익도 금리보다는 꽤많은 이익을 낼 수 있는 그런회사에 투자를 하는 것이다.
그러다가 그 회사가 도저히 금리수준의 이익을 내지 못하면 다른 회사에 투자하고, 그 회사가 최소한 금리만큼의 배당을 주거나, 혹은 그만큼 가치가 커지거나 하는 한 그 회사에 장기투자를 한다면 이미 앞서 설명한 논리대로 사회적 자산증가분에 상당한 레버리지를 더한 수익을 보장 받을 수 있다,
이것은 그렇게 어려운 일이 아니다
당신이 식당을 하고 싶다면 cj 나 풀무원을, 술집을 하고 싶으면 두산을, 당신이 도박장을 열고싶으면 강원랜드를, 당신이 제조업을 해보고 싶었다면 그에 준하는 기업을 골라라, 왜냐하면 당신은 이미 그 사업을 해보고 싶을만큼 스스로를 과대평가하던 중이었으므로 이미 그 사업을 영위하는 회사의 가능성을 살피는 정도는 그리 어렵지 않을 것이다,
그리고 그 회사가 장사가 시원찮고, 금리 이상의 가치만큼의 수익을 내지 못하거나 레버리지를 보여주지 못하면 냉정하게 포기하라,
그러나 그 회사가 당신이 처음 생각한 조건을 충족 시켜준다면 죽을때까지 그 회사와 동행하라 그것이 장기투자다,
그렇게 경제의 파이는 커지고, 그 커지는 파이는 나뉘어지지만, 그렇가고 모든 사람에게 그 파이가 나뉘어지는 것은 아니다
장기투자는 플러스 섬 게임이다
그러나 줄을 잘못서면 그것은 마이너스 게임이 될 수도 있다.
장기투자는 자산가치의 증가를 공동으로 향유 할 수 있으므로 모든 투자자가 동시에 이익을 취할 수 있다, 사회적 자산가치가 10 배가 증가하면 유용한 수단에 투자한 장기투자자는 30배의 이익을 올리고, 그렇지 못한 장기투자자는 (엉뚱한 투자) 2배의 수익을 올린다,
그러나 어느경우에도 장기투자의 강점은 있다.
단순하게 부동산과 주식 어느쪽을 택하더라도 당신이 거간에게 수수료를 지불할 우려가 없다
장기투자는 플러스 섬이고 단기투자는 마이너스 섬이다
장기투자는 전원이 이길 수있지만 단기투자는 전원이 질 수도 있다는점을 기억하라
2006/03/14 시골의사
