2008-01-20 12:01주도주가 확실히 바뀌기는 한 듯합니다. | 내가 올린 글
http://blog.itooza.com/personal.htm?blogid=seobby&post=200801201202526614884A
작년 하반기 위세를 발휘하던 미래에셋 선호종목들이 연초부터 외국인의 집중공격을 받으며 힘이 서서히 빠지는 듯합니다.
이들의 주된 매수세력이였던 미래에셋을 비롯한 기관투자자들도 이들종목에 대한 적극적인 매수는 삼가하는 듯합니다.
주식투자에서 가장 위험한 매수가 고점대비 10~20%정도 빠졌을때 들어갔다가 물려버리는 것이 아닌가 싶습니다.
조선, 기계, 철강에 대한 애널과 언론들의 립서비스는 계속되고 있고 업황이 계속 좋아진다고 해도
BPS의 상승속도보다 더 빨리 올라간 주가를 생각하면 이들 주식에 대한 기대는 접는 것이 좋을 것 같습니다.
가을의 풍성한 수확을 보고 욕심을 뿌리고 그때 씨앗을 뿌리면 그 종자들은 겨울에 다 얼어죽고 말 뿐입니다.
오히려 최근까지 엄한 겨울의 시기를 보내서 이제 봄빛이 보이는 때 씨앗을 뿌려야 할 것입니다.
기관들의 종목교체도 이미 진행되고 있는 듯해보입니다.
과거의 성공경험이 미래 성공의 방해물이 된다는 것을 명심하면서 시장에 대응할 때가 아닌가 싶습니다.

 

2008-01-20 11:29반값아파트와 부동산유동화에 대한 짧은 단상 | 내가 올린 글
http://blog.itooza.com/personal.htm?blogid=seobby&post=200801201130050046859A
개인적으로 "미디어오늘(www.mediatoday.co.kr)"의 이정환 기자님이 작성하는 "경제뉴스 톺아읽기"라는 칼럼을 좋아합니다.
경제현상에 대한 표피적인 보도나 특정집단에 대한 선동적 기사들이 난무하는 경제뉴스들가운데서
나름대로 자신만의 중심점을 가지고 경제현상을 해석하는 탁월한 안목을 가지고 계시기 때문입니다.
그런데 이번 1월 18일 반값아파트와 관련해서 재미있는 글이 올라왔습니다.
이해를 돕기위해 기사 전문을 소개하고 그 글을 읽은 주식투자자입장에서 제 생각을 간단히 적어보도록 하겠습니다.

'투기 늘려 집값 잡는다'는 위험천만한 발상
[경제뉴스 톺아읽기] '이명박표' 반값 아파트, 한국판 서브프라임 사태 부를 수도
2008년 01월 18일 (금) 08:26:15 이정환 기자 ( black@mediatoday.co.kr)
   
   
 
대통령직 인수위원회가 '지분형 아파트'라는 기상천외한 아이디어를 내놓았다. 핵심은 아파트에 들어가 살 사람과 투자 만 하는 사람이 각각 절반씩 돈을 내서 아파트를 사고 나중에 이 아파트를 팔게 되면 시세차익을 나누는 방식이다.

정확히는 들어가 살 사람이 51%를 내고 투자만 하는 사람이 49%를 내는 구조다. 51%의 지분을 갖는 사람은 이 아파트를 내다 팔 권리가 있고 49%를 갖는 사람은 이 아파트가 팔릴 때 매도 금액을 나눠 갖게 된다. 이를테면 2억 원짜리 아파트를 1억200만 원과 9800만 원씩 내고 샀는데 이 아파트가 1년 뒤에 3억 원에 팔리면 1억5300만 원과 1억4700만 원씩 나눠 갖게 된다는 이야기다.

만약 5천만 원 밖에 없는 신혼부부가 2억 원짜리 아파트를 사려면 1억5천만 원을 대출 받고 연 800만 원 정도 이자를 물어야 하지만 이 지분형 반값 아파트의 경우 절반은 재무적 투자자가 내고 그 나머지 가운데 절반을 국민주택기금 등에서 대출 받으면 5천만 원만 있어도 2억 원짜리 아파트에 들어갈 수 있게 된다.

지분 투자자는 아파트가 팔려야 이익을 실현하게 되지만 그 전에라도 시세를 감안해 지분을 다른 사람에게 넘길 수 있다. 인수위는 이 지분을 자산유동화증권으로 만들어 시세에 따라 사고팔 수 있도록 할 계획이다. 부동산을 금융시장으로 끌어들이겠다는 이야기다. 여러 지역에 투자한 자산유동화증권을 묶어 이를 여러 투자자가 나눠서 투자하면 특정 지역에 투자하는 위험을 줄일 수 있다.

만약 가능하기만 하다면 이 '이명박표' 반값 아파트는 시중 유동자금을 끌어들여 실 수요자들의 부담을 줄이는 효과도 있고 장기적으로 파생상품 시장을 활성화시키는 효과도 있다.

   
  ▲ 한국경제 1월18일 1면.  
 
   
  ▲ 한겨레 1월18일 5면.  
 
언뜻 그럴 듯하게 들리지만 이명박표 반값 아파트는 애초에 부동산이 투자 대상이라는 인식에서 출발한다. 이명박표 반값 아파트의 치명적인 약점은 금리 이상의 투자 수익률이 보장되지 않으면 투자자들을 끌어 모을 수 없다는데 있다. 아파트 가격의 지속적인 상승이 전제돼야 한다는 이야기다. 공급을 늘려 집값을 잡겠다는 선거 공약은 결국 허울 좋은 구호에 그치는 것일까. 부동산 가격을 안정시킬 생각이 애초에 없었다는 사실이 드러난 셈이다.

투자자들 입장에서는 환금성 문제를 고민할 수밖에 없다. 부동산은 주식과 달리 거래량이 많지 않은데다 변동성이 제한돼 있기 때문이다. 아파트 가격이 충분히 올랐을 때 더 오를 거라고 생각하는 다른 투자자가 나타나지 않으면 이익을 실현할 수 없다는 사실도 깊게 고민할 필요가 있다. 부동산 가격이 안정되기는커녕 자칫 폭등과 폭락을 거듭하면서 투기적 수요를 부채질할 가능성이 크다.

수요를 끌어내려면 분양가를 시세보다 낮게 잡아 시세차익을 충분히 보장해줘야 하지만 이 경우 개발이익이 고스란히 지분 투자자들에게 넘어가게 된다. 실 거주자의 경우 10년 전매제한 조건이 붙지만 지분 투자자들은 언제라도 지분을 내다팔 수 있다. 부동산 투기는 더욱 단기화할 가능성이 크다.

더 큰 문제는 아파트 가격이 충분히 올랐을 때 이를 넘겨받을 다른 투자자가 나타나지 않으면 거래가 급감하고 시장이 얼어붙을 수 있다는 사실이다. 가뜩이나 부동산 가격이 정점에 온 것 아니냐는 인식이 사회 전반에 확산돼 있는 상황이다. 자칫 미국 서브프라임 사태가 재연되지 않으리란 법도 없다.

18일 주요 언론이 이 소식을 비중있게 다루고 있다. 일부 보수·경제지들이 비교적 긍정적인 반응을 보이면서도 투자자의 입장을 고려, 수익률 확보가 어려울 것을 우려한 반면, 한겨레와 세계일보, 서울신문, 한국일보 등은 부동산 가격 폭등을 우려하는 상반된 입장을 보였다. 서울신문은 "지분 투자자에게 양도세와 재산세 등 관련 세금을 어떻게 부과할 것인지도 관건"이라고 지적했다. 한겨레도 "투자는 조금만 과열되면 투기로 변질될 수 있다"고 경고했다. 이명박표 반값 아파트는 투기적 수요와 부동산 가격 거품을 제도화할 우려가 있다.

전박적으로 현재의 부동산시장이 다소 과열이고, 이로인한 투자메리트가 장기적으로는 크게 없을 것이라는 점에는 전적으로 동의합니다. 그리고 이러한 정책이 현재의 부동산거품을 더 크게 혹은 더 길게 유비함으로써 더욱 큰 경제적 부담을 가져오게 할 가능성이 높다는 점에도 동의합니다.

하지만 우리가 여기서 주목할 것은 그 방안으로 자산유동화증권을 통해서 부동산에 대한 금융화를 대대적으로 추진한다는 점입니다.
주식투자를 하시는 분들은 많이 알고 계시겠지만 증권이 유동화되면 그 자체만으로도 증권으로 만들어지기 이전의 자산을 직접 매매할 때보다도 가치가 상승합니다.
더욱이 한국시장에서 부동산에 대해 사람들이 가지는 신뢰와 그와 관련된 파생상품의 미미, 시중에 넘기는 유동자금을 생각할 때, 미국의 자산유동화증권처럼 유동화채권을 만들어서 채권이나 주식시장에서 자유롭게 매매하게 만든다면 단기적으로는 충분히 시장성이 있습니다.
주식시장에 상장된 수많은 테마주식들이 허황된 미래를 가지고 사람들의 돈을 끌어모으고 아직도 많은 이들이 그들 주식을 거래하고 있다는 사실은 유동화증권이 가지는 힘을 말합니다.
적어도 한국의 아파트나 땅이라면 그러 테마주식의 미래보다는 확실해보일 것이니깐요.

그리고 이와관련된 제반조건은 충분히 갖추어져있습니다.
이미 부동산들을 모아서 신용보강작업을 통해서 위험등급을 낮춘 유동화증권으로 만들어 줄 미국의 페니메같은 기관으로
이미 정부의 공기업으로 유사한 주택금융업무를 수행하는 "한국주택금융공사"가 있고요,
이렇게 만들어진 유동화채권을 유통시킬 증권사, 은행, 신용평가사들도 기다리고 있으며,
이런 상품을 매수할 막대한 거대잉여자산도 있습니다.
그리고 부동산에 대한 테스트로 모기치나 역모기지에 대한 자산유동화도 시행해왔습니다.
이러한 요소를 잘 조합해서 미국의 부동산 유동화채권같은 시장을 만들어간다면 시장형성은 그리 어렵지 않아보입니다.
그리고 그렇게 들어온 자금은 부동산시장에 유입되면서 이명박 정권하에서 지속될 여러 토목 및 개발정책과 맞물려
부동산가격을 안정시키거나 더욱 상승시킬 수 있는 원동력이 될 수 있습니다.
이를 통해 정부는 부동산시장의 안정에 덤으로 페니페같은 우량공기업을 가져서 좋고,
이를 다룰 금융기관들은 2000년대 중반이후 은행들이 펀드판매수수료로 막대한 이득을 취한 것처럼 새로운 수익원천이 생겨서 좋을 수 있고, 연기금을 비롯한 자금운용자들은 새로운 투자상품이 생겨서 좋습니다.

물론 이러한 낙관은 장기적으로 지금도 과도한 부동산가격의 거품을 키우는 독으로 작용할 가능성이 높습니다.
또한 현재 미국발 서브프라임 사태에 대한 우려로 전면적 확산에 대한 공감대를 가지지 못할 상황도 높고,
현재의 여러 불확실성으로 자금의 흐름이 과거 2~3년처럼 활발하게 움직이면서 거품을 만드는데 기여할지도 의심스럽습니다.
하지만 이명박씨의 현재 국민적지지가 높다는 점과 관련관계자들의 이해에 부합한다는 점 그리고 이명박 정권이 시장 지향적일 것으로 예상된다는 점과 그리고 대운화에서도 볼 수 있듯이 이명박씨가 강한 추진력을 가지고 있다는 점들을 고려할 때,
위와 같은 자산유동화를 서민들의 주택가격안정이라는 명분아래 전반적으로 시행할 가능성이 어느정도는 된다고 봅니다.
앞으로 이에 대한 이명박 정권의 실제적인 대응이 궁금해집니다.

 

2008-01-18 14:08[기사-펌]현대중공업, 이명박정부의 금호아시아나 되나? | 기사 및 임시자료
http://blog.itooza.com/personal.htm?blogid=seobby&post=200801181409084043131A
현대중공업이 국내 대어급 인수.합병(M&A)전에 속속 명함을 내밀며 M&A 시장 싹
쓸이에 나서고 있어 귀추가 주목된다.
 
조선업호황에 따른 풍부한 자금확보와 정몽준 회장에 대한 우호적 정치지형 형
성까지 호재 또한 잇따라 신정부의 '금호그룹'이 조만간 탄생하는 것 아니냐는
 분석까지 나오고 있다.
 
18일 업계에 따르면 현대중공업은 현대오일뱅크에 대한 우선매수권이 있어 유력
한 새주인으로 거론되고 있다.
 
또한 산업은행 자회사인 현대건설과 대우해양조선의 경우도 매각작업이 본격화
될 경우 인수전에 참여할 확률이 높다는 것이 대체적인 업계의 관측이다.
 
범현대가 교통정리의 핵심으로 현대중공업이 떠오르면서 현대차그룹 쪽으로 기
 
울었던 현대증권도 결국 현대중공업의 품에 안기는 것 아니냐는 의견도 대두하
고 있다.
 
현대중공업은 전날 발표된 대한통운 우선협상 대상자에서는 탈락했지만, 한 금
호아시아나-한진 2강 구도의 다크호스로 떠오를 정도로 주목을 받았다.
 
이에 따라 대한통운 인수 실패가 오히려 현대중공업이 M&A 집중화 전략을 구사
하는 도화선이 될 것이란 분석도 제기되고 있다.
 
정일구 현대증권 연구원은 이날 "대한통운 인수 우선협상자 선정에서 탈락한 현
대중공업이 신성장동력 확보를 위해 오히려 M&A 집중화 전략을 펼 가능성이 커
졌다"면서 "특히 올 2분기 중에 매각주간 증권사가 선정될 현대건설이 최우선
타깃이 될 것"이라고 전망했다.
 
 
현대중공업의 M&A 파괴력은 이미 시장에서 입증되고 있다. 현대중공업이 인수전
에 뛰어든다는 소식만 있어도 관련업체 주가가 출렁일 정도이기 때문이다.
 
대표적인 예가 최근 새주인을 찾은 동해펄프다. 부지난을 겪고 있는 현대중공업
이 인근에 위치한 동해펄프를 인수할 가능성이 높다는 기대감 등으로 동해펄프
 주가가 한때 초강세를 이어갔다. 하지만 인수포기 소식이 전해지면서 급락했다
.
 
현대중공업이 M&A시장의 '태풍의 눈'으로 떠오르게 된 이유는 자금과 변화된 정
치지형으로 압축된다.
 
우선 조선업호황에 따라 내부 유보금이 5-6조원에 달하고 있다는 점이 가장 큰
 장점이다. 또한 신정부에서 추진하는 경제정책 및 이명박 당선자와의 관계 등
도 현대중공업으로 볼 때 긍정적이다.
 
 
신정부가 추진하고 있는 대기업의 총액출자제한제도 완화도 현대건설이나 대우
조선해양 등 대형 기업들을 인수하는데 호재로 작용할 수 있다.
 
따라서 전문가들은 "김대중 정부와 노무현 정부 10년 동안 M&A로 몸집을 극대화
한 금호아시아나그룹과 같은 모델이 신정부에서는 현대중공업으로 낙점되는 것
 아니냐"는 의견을 조심스럽게 내놓고 있다.
 
이제 현대중공업의 실질적 파괴력은 조만간 현대건설 등 매머드급 M&A가 가시화
됨에 따라 더욱 분명해질 것으로 보인다.
 
한경닷컴 변관열 기자 bky@hankyung.com