오늘은 정말이지 쓸 때 없이 글 길게 쓰지 않겠습니다.

바로 출발하죠…^0^*…

제가 조사한 내용은 서울 아파트 만을 조사했습니다.

왜냐하면 아파트 가격은 대개가 서울 아파트가 선행하는 모습을 보여주기 때문입니다.(가장 비싸기도 하죠…^0^*…) 그래서 심플하게 서울 아파트만 조사했습니다.

아파트 가격에 영향을 미치는 여러 변수들이 있습니다.

지금 생각나는 변수들은 인구, 정책, 수요와 공급, 소득, 금리 또 뭐가 있죠?

대충 이렇게 생각나네요.

여기서 인구와 수급에 대해선 조사하지 않았습니다.

뭐 다들 아시겠지만 2015년 이후 부터 인구가 줄어드니까 장기적으론 부동산이 대세 하락할 것이라는 주장이죠. 뭐 그 주장에 반박할 만한 지식이 없기에 패스입니다. 단지 제가 마음에 안 드는 것은 그 예상이 너무도 완벽하다는 게 마음에 안 듭니다. 노출된 악재는 악재가 아니라고 하는데 잘 모르겠네요.

전 단지 내일 소풍 가는데 비가 올지 안 올지에 관심을 두고 이야기를 풀어가 보도록 하겠습니다.

그리고 수급도 패스 하겠습니다. 1년에 몇 만호가 부족하고, 재개발 재건축으로 인한 일시적인 멸실로 수급이 꼬여 어쩌구 저쩌구… 제 조사의 범위를 넘어 서네요…^0^*…

전 정부정책으로 인한 아파트가격의 변화, 소득대비 아파트 가격의 적정성, 과거 대비 아파트 가격의 적정성, 그리고 경상수지가 아파트에 어떻게 영향을 주고 있는 지 등을 조사해 보았습니다.

자 먼저 현재 서울아파트 가격이 적정한지 먼저 알아보도록 하겠습니다.

나름 가치투자자라고 하는데 가격이 싼지 비싼지 따져 보는 게 먼저겠죠…^0^*…

아래의 그림인 부동산PER은 이렇게 만들었습니다.

아파트를 사서 전세를 준다. 받은 전세금으로 채권에 투자한 이익으로 해서 부동산PER을 만들었습니다.

부동산PER이 48.08로 사상최고의 고평가 국면에 와 있다고 말하고 있습니다.

그런데 전 단순히 20여년 전의 PER과 현재의 PER을 단순 비교하여 고평가니 저평가 하는 것은 좀 문제가 있다고 봅니다.

(선진국의 적정PER과 중진국의 적정PER이 다르겠죠...^0^*…)

그래서 추세선(평균)을 만들어 봤습니다. 그것이 위의 그림에서 우상향하는 직선입니다.

그렇게 많이도 후하게 값을 쳐주었는데도 역시 현재 서울아파트가격은 고평가 되어있다고 말하고 있네요.

그렇다면 상대가치평가 지표의 또 다른 대표지표인 PBR은 어떨까요?

부동산PBR에서는 자본을 전세금이라고 봐도 괜찮을 듯하여 그에 기준한 부동산PBR을 만들어 봤습니다.

전세비율의 역수라고 보시면 될 듯 싶습니다.

역시 부동산PBR로 보더라도 부동산PER보다는 덜하지만 그래도 고평가 되어있다고 말하고 있네요.

얼마나 고평가 되어있다고 말하고 있는 것일까요?

아래의 표는 미래가치할인법으로 서울아파트의 적정가치를 뽑아 본 것입니다.

상승여력이 -46.14%가 나오는 군요.

오우 장난이 아니군요. 저렇게도 많이 고평가 되어있단 말입니까?

좀 너무 심한 거 아닌가 해서 10년으로 끊어 봤습니다.

그래도 역시 26.69% 고평가 되어있다고 나오네요.

뭐 미래가치할인법이 절대적인 가치를 말해 주는 것은 아니지만 분명 현재 서울아파트 가격은 고평가 되어있어서 조심하라고 신호를 보내고 있습니다. 어떻게 조심을 하라는 것일까요?

여기서 갑자기 이런 생각이 들었습니다. 어떻게 하면 고평가가 아니고 적정한 가격이 될까?

임의의 값으로 해서 한번 만들어 봤는데요.

국민주택채권1종(5년) 금리가 5.98%에서 6.65%로 오르거나, 전세비율이 40.78%에서 53.00%로 전세비율이 높아지면 적정하다고 나오네요.(아니면 서울아파트가격이 26.69% 떨어지던지...) 아래의 표와 같이 말이죠…^0^*…

금리가 오르면서 서울아파트가격이 떨어지고, 전세금이 오른다면 간단히 고평가 국면은 해소 되겠네요…^0^*…

여기서 질문하나 하겠습니다. 집값이 하락하면 사람들이 아! 집이 많이 싸졌네 하면서 집을 살까요? 안 살까요?

딩동댕 그렇습니다. 집을 안 삽니다...ㅋㅋㅋ(혹 집을 산다 라고 하신 분은 없겠죠…^0^*…)

집값이 하락하거나 안정되면 주택을 소유하기 보다는 이용하려는 경향이 높아집니다. 그러면서 전세수요가 많아지고 결국 전세금이 오르죠. 그렇게 서울아파트 고평가 국면은 해소 되지 않을 까 싶습니다. 서울아파트가격이 하락하거나 안정된다면 말이죠…^0^*…(그런데 올해는 서울아파트가격이 하향안정화 될 것 같지 않고 도리어 오를 것 같습니다. 자세한 설명은 경상수지 부분에서 하도록 하겠습니다.)

아래의 그림에서 90년대를 보시면 그런 현상이 많았죠. 아파트가격은 하향안정화 되었는데 전세금은 꾸준히 오르네요. 경기도 별로 좋지 않았는데 말이죠. 그 당시 경상수지 적자가 장난 아니었죠. 결국 경쟁력 상실로 구제금융을 받지 않았습니까.

위의 그림에서 보면 현재 전세비율이 상당히 낮은 편이네요. 80년대 후반과 비슷한 국면입니다.

전 버블의 경험을 80년대 후반과 90년대 후반을 경험해 보았습니다. 피부를 느끼고 있다는 것이죠.

특히 부동산 같은 경우 80년대 후반의 부동산 광풍은 대단했죠. 그래서 전 부동산 같은 경우 80년대 후반과 많이도 비교 합니다. 80년대 후반과 비슷하다면 고평가 국면에 들어선 것이라고 본다는 것이죠. 전세비율로도 고평가 국면이 확실하네요.

그런데 문제는 고평가 국면이 더 갈 수 있다는 게 문제입니다. 버블의 국면으로 간다는 것이죠.

86년에서 90년까지의 매매가와 전세가 상승 추이를 보면 거의 같이 가고 있는 것을 알 수 있습니다. 전세비율도 40%를 근처에서 움직이고 말이죠. 그 상태가 4년 이상 갔다는 것이죠. 그리고 가격은 두 배 이상 올랐고요.(전세도 마찬가지…)

왜 저렇게 고평가 상태에서 계속 올랐을까요? 

그건 3저 현상에 의한 사상최대의 경상수지 흑자 때문이었습니다.

급격한 달러 유입으로 인한 실물자산의 상승...결국 버블로 마무리 되었지만 말이죠.

결국 버블 해소를 우리나라는 IMF구제금융으로 인한 급격한 구조조정으로 완전히 해소를 했고 일본 같은 경우는 지지부진한 구조조정으로(스스로 썩은 팔을 자를 수가 없었죠.) 이제는 잃어버린 20년이란 소리를 듣고 있습니다.

모든 건 그때부터 생긴 것이었죠

위의 그림에서 20여년 동안의 가격 변화를 보면 매매가와 전세가 비슷하게 움직이고 있다는 것을 알 수 있습니다.

전세가에 비해 매매가 엄청 올랐다는 말이 틀렸다고 말하고 있습니다.

하지만 전세가에 비해 매매가가 엄청 올랐다는 말이 맞을 수도 있습니다.

아래의 그림이 그 말을 대신하고 있습니다.(20여년이 아닌 98년을 즉, 10년을 기준으로 보면 말이죠.)

10년 동안 보면 전세가에 비해 매매가가 많이도 올랐네요. 그러니 90년 후반부터 직장 생활했던 30~40대 직장인 들이 집 하나 장만하는데 버거워하는 게 당연한 것 같습니다.   

얼마나 버거워할까요?

여기서 소득대비 서울아파트가격이 어떻게 변화했는지 볼 시간이 되었군요.

아래의 그림은 1인당국민총소득(GNI)와 도시근로자가구당월평균가계수지 그리고 서울아파트지수와 비교한 것입니다.

98년 기준으로 보면 10년 동안 1인당국민총소득과 서울아파트가격은 비슷하게 올랐습니다.

그런데 실제 도시근로자 소득은 별로 오르지 않았네요.

아파트가격은 저렇게 많이 올랐는데 내 소득은 거기서 거기니 미치고 환장하는 거죠…ㅠ.ㅠ…

피부로 느끼는 내 집 마련은 정말이지 고통 그 자체가 아닌가 싶습니다. 그러니 버블이다라고 하는 거겠죠.

그런데요. 기준을 20여년 뒤로 바꿔서 보면 이야기가 좀 달라지기 시작합니다.

아래의 그림을 보시면 20여년 동안 1인당 국민총소득과 가구당월평균가계수지는 비슷하게 우상향하는 모습을 보일 겁니다.

그런데 서울아파트 가격은 소득에 비해서 많이 올랐다고 말하고 있지 않습니다.

이게 어떻게 된 거죠. 아파트 가격이 그렇게 많이 오른 게 아니라니 말이 됩니까?

어떻게 해석을 해야 하는 것일까요? 전 위의 그림을 이렇게 이야기 해 보겠습니다.(여러분도 나름대로 해석해 보세요. 어렵네요.) 90년대에 저렇게 임금이 오르니까 기업 경쟁력이 떨어진 거지 뭐. 아니면 30~40대 들은 정말 힘들겠다. 10여년 동안 쥐꼬리 만한 월급 받아서 집 장만하기 정말 힘들겠어 그에 비해 50~60대 들은 그나마 복 받은 분들이구나. 20여년 동안 아파트 가격 오른 것 보다 월급이 더 많이 올랐으니 많이 모아놓으셨겠네. 아 불쌍한 X세대 후예들이여. (정말이지 부모님이 도와주지 않으면 정말 힘들겠네요.) 분명 30~40대가 느끼는 부동산과 50대 이후가 느끼는 부동산은 하늘과 땅 차이일 것이라 짐작이 된다.

 위의 그림은 아래의 표로 만든 자료입니다.

도시근로자의 98년~09년 상승률을 보면 78% 상승률 밖에 안되죠. 아파트는 197%, 전세는 142%, 1인당GNI마저도 126%의 상승률을 기록했는데 말이죠. 갑자기 이런 생각이 확 드네요. 이야 저렇게 월급을 적게 올려주니 기업입장에서 기업할 만하겠다는 것이고 결국 기업 즉, 주식이 좋아 보인다는 것입니다.(생산성 향상…^0^*…)

하지만 분명한 것은 86~09년을 기준으로 보면 1인당 도시근로자 월평균 가계수지는 702%상승률로 아직도 최고를 달리고 있습니다…ㅠ.ㅠ…(월급 많이 올려주기는 글렀다…ㅠ.ㅠ…)

부동산이 아니라 월급이 고평가 되어있다는 말인가??? 나 원 참나...

어째든 이것 또한 분명한 것은 10년을 기준으로 봤을 땐 서울아파트가격이 상대적으로 가장 많이 올랐다는 것이다.

자세한 해석은 각자가 알아서...ㅋㅋㅋ...해석이 힘들 땐 이렇게 토스를…^0^*…

그나저나 처음에 분명히 간단히 쓰겠다고 했는데 또 공수표 난발했네요.

아직 이야기를 할 게 많이 남았는데…

자 여기서 일단 중간 결론을 내보면 서울아파트는 분명 고평가는 고평가 인 것 같은데 소득대비로 보면 아닐 수도 있다고 나왔다. 그러면 상승의 여력이 남아있다는 것인가? 상승과 관련해서 다음엔 경상수지와 서울아파트의 관계에 대해서 이야기를 풀어보겠습니다.

시간이 많이 지났네요. 어찌하다 보니 또 이렇게 시간이 갔네요.

다음 편에선 정부정책, 경상수지와 서울아파트 그리고 적절한 매수와 매도의 시기 그리고 아직은 조사하지 않았지만 부동산 경기가 회복된다면 부동산 관련 주식들은 어떤 영향이 있을까에 대해서 써 보겠습니다. 주식관련 해서는 조사해 봤는데 상관관계를 찾지 못했으면 그냥 패스하도록 하겠습니다. 다음 편에서 뵙죠.

이상 세상에 일조하고 싶은(마음은) 1조부자(一助富者)였습니다…^0^*...